Wie wird sich der Immobilien-Markt entwickeln?
– Was einem kein Immobilien-Experte erzählt –
von Niclas Ott
Es ist eine typische Frage, die wir regelmäßig gestellt bekommen: „Was denkt ihr, wie sich der Immobilien-Markt entwickeln wird?“
Zunächst einmal: Niemand hat die Glaskugel und kann mittelfristig voraussagen, wie die Preise sich entwickeln werden. Jedoch wird von verschiedenen Seiten immer wieder das Schreckgespenst einer Immobilien-Blase herbeigeredet.
Schauen wir uns die Entwicklung der Immobilien-Preise seit 2008 einmal genauer an:
Quelle: ImmobilienScout24
Für alle 6 Kategorien des Immobilienpreisindex von ImmoScout24 gilt: Zum heutigen Status Quo befinden wir uns auf dem Höhepunkt.
Insbesondere Bestandsimmobilien haben von 2010 bis 2020 jedes Jahr deutlich an Wert gewonnen.
Schauen wir uns nun auch mal an, welche Thesen und Prognosen Immobilienexperten, Volkswirte, Investoren etc. in dieser Zeitspanne abgegeben haben:
2011: Wohneigentum wird laut einer Capital-Studie unbezahlbar https://www.stern.de/wirtschaft/immo-bilien/immobilien-kompass-2011-wohneigentum-wird-unbezahlbar-3580920.html
2012: Deutsche Bundesbank warnt vor Immobilien-Blase https://www.sueddeutsche.de/wirt-schaft/finanzstabilitaetsbericht-bundesbank-warnt-vor-immobilienblase-in-deutschland-1.1523660
2013: Immobilien bewegen sich jenseits von Gut und Böse https://www.handelsblatt.com/finan-zen/immobilien/preisentwicklung-nur-in-40-prozent-der-kreise-steigen-die-preise/8964208-2.html
2014: Der damalige Wirtschaftsminister der CDU, Wolfgang Schäuble, sieht eine gefährliche Entwicklung auf dem Immobilien-Markt
https://www.handelsblatt.com/dp-a/wirtschaft-handel-und-finanzen-roundup-schaeuble-sieht-gefaehrliche-entwicklungen-auf-immobilienmarkt/10071036.html
2015: Den Deutschen sind Immobilien zu teuer https://www.faz.net/aktuell/finan-zen/meine-finanzen/mieten-und-wohnen/deutschen-sind-immobilien-zu-teuer-13747347.html
2016: Der Chef-Ökonom der Commerzbank spricht von einer baldigen „deutlichen Korrektur des Immobilien-Marktes“ https://www.dw.com/de/wann-platzt-die-immobilienblase/a-19456072
2017: Immobilienblase: Platzt sie oder platzt sie nicht?
https://www.zeit.de/wirt-schaft/2017-02/immobilienblase-deutschland-wohnungsmarkt-zusammenbruch-prognose
2018: Wirtschaftsforscher warnen vor der Immobilienblase https://www.sueddeutsche.de/wirt-schaft/immobilienblase-deutschland-1.4067331
2019: Warum ein Immobilien Investment derzeit so riskant ist https://www.handelsblatt.com/finan-zen/immobilien/analyse-warum-ein-investment-in-immobilien-derzeit-so-riskant-ist/25155864.html
2020: 5 Gründe dafür, dass die Immobilienblase jetzt platzt https://www.wiwo.de/finanzen/immo-bilien/nach-elf-jahren-boom-5-gruende-dafuer-dass-die-immobilienblase-jetzt-platzt/25539390.html
Und 2021: Immobilien-Käufer zahlen aberwitzige Preise https://www.wiwo.de/my/finan-zen/immobilien/immobilienmarkt-kaeufer-zahlen-aberwitzige-preise/27000120.html
Um die Artikel zu finden, muss man keine 10 Minuten suchen. Zudem hätte man eine Reihe von anderen Prognosen aus dem entsprechenden Jahr herausgreifen können, die alle in eine ähnliche Richtung gegangen wären.
Der verunsicherte Anleger fühlt sich bei dem Lesen der Artikel wieder einmal bestätigt, dass er über die letzten 10 Jahre nicht in Immobilien investiert hat. Ein Irrglaube, der ihn sehr viel Geld gekostet hat.
„Als Menschen spüren wir immer starke Schmerzen, wenn wir Geld besitzen und wenn es uns dann weggenommen wird. Der Schmerz, einen Gewinn nicht realisiert zu haben, ist hingegen weitaus geringer.“
Was zeigen uns die Zeitungsberichte: Die Aussagen von hoch renommierten Instituten, Unternehmen und Personen sind zum Großteil nicht eingetroffen. Statistiken, Korrelationen und Verknüpfungen werden zu den damaligen Zeitpunkten logisch und rational hergeleitet und begründet, jedoch ist die damalige Einschätzung einfach nicht eingetreten.
Ist der Immobilien-Markt dadurch irrational?
Nein. Es gibt bestimmte Szenarien, die darauf schließen lassen, dass es „vermutlich“ oder „wahrscheinlich“ in die eine oder in die andere Richtung gehen wird. Genau sagen kann das jedoch kein Experte punktgenau. Auch, wenn es immer wieder Experten gibt, die genau das behaupten.
Keiner hat die Glaskugel und daher sollten Einschätzungen zum Immobilien-Markt nicht als Gesetzmäßigkeit wahrgenommen werden; egal wie renommiert der Experte ist.
Warum die Einschätzung zum Immobilien-Markt auch jedes Mal von dem eigenen Standpunkt abhängt?
Eine Einschätzung zu einer bestimmten Lage hängt auch immer von der eigenen Sichtweise sowie dem Gebiet, in dem man arbeitet, ab.
Hier mal eine Einschätzung:
Immobilien-Online-Plattformen: Die großen Online Immobilien-Plattformen sind tendenziell bestrebt, dass die Immobilien-Preise auf einem recht hohen Niveau verweilen. Zudem: je mehr Menschen sich für das Thema Immobilien-Investment interessieren, desto mehr aktive Nutzer gibt es auf den Plattformen.
Volkswirtschaftliche Ökonomen:
Ein Volkswirt hat tendenziell eine „globalere Einschätzung“. Er setzt sich sowohl mit der Volkswirtschaft Deutschlands als auch der Volkswirtschaft von anderen Ländern auseinander. Er blickt daher auf makroökonomische Faktoren, wie bspw. das Verhältnis von Angebot und Nachfrage, die Entwicklung der Zinsen, gesellschaftliche und politische Trends, Wanderungsbewegungen etc.
Er blickt zudem auch oft zeitlich zurück und versucht, aus der Geschichte herzuleiten.
Private Investoren, die in Immobilien investiert sind:
Ist man in Immobilien investiert, dann sieht man die Lage natürlich deutlich positiver. Je teurer Immobilien werden, desto mehr steigt das eigene Vermögen. Sie würden sich also selbst schaden, wenn die Nachfrage nach Immobilien und damit auch die Preise sinken würden.
Private Investoren, die NICHT in Immobilien investiert sind:
Sie sehen den Markt deutlich kritischer. Denn wenn Sie dies nicht tun würden, wären Sie ja ebenfalls investiert. Sie hoffen instinktiv darauf, dass sich weniger Menschen für die Anlage-Klasse Immobilie interessieren und dass so Einkaufschancen günstiger werden.
Politiker:
Als Politiker ist das öffentliche Image sehr wichtig. Hier ist es „politisch“ gesehen deutlich besser, die Lage pessimistisch einzuschätzen. Dadurch können Sie im Nachhinein der Bevölkerung immer sagen: „Wir haben euch davor gewarnt.“
Zudem werden steigende Immobilienpreise öffentlichkeitswirksam von der Mehrheit der Bevölkerung nicht als positiv wahrgenommen.
Eine falsche These gibt es in der Frage selbst:
Den „Immobilien-Markt“ gibt es nämlich gar nicht. Es gibt immer nur Submärkte oder auch Teilmärkte.
Der Immobilienmarkt in Düsseldorf nahe der Königsallee ist ein anderer als der Immobilien-Markt in Duisburg-Marxloh oder als der Immobilienmarkt in der rheinland-pfälzischen Provinz. Verschiedene Märkte entwickeln sich unterschiedlich und haben individuell ein anderes Verhältnis von Angebot und Nachfrage.
Selbst an der Königsallee in Düsseldorf gibt es unterschiedliche Gebäude aus unterschiedlichen Baujahren, in unterschiedlichem Zustand, in unterschiedlicher Lage und mit unterschiedlichem Schnitt.
Auch in Düsseldorf gibt es bessere und schlechtere Lagen, sodass das Quadratmeterkaufpreis-Niveau in Düsseldorf von 3000 Euro pro Quadratmeter bis über 10.000 Euro pro Quadratmeter schwanken kann – je nach Immobilie und Lage
Aus unserer Sicht ist es daher falsch, wenn man von „dem“ Immobilien-Markt spricht.
Ein bestimmter Regionalmarkt kann sich sehr positiv entwickeln, während ein anderer stagnieren wird und ein anderer sich schlecht entwickeln wird.
Aus der Praxis: Können Sie sich vorstellen, wie groß der Unterschied ist, wenn ein Mietinteressent eine Wohnung in Düsseldorf oder in einer Kleinstadt in Sachsen-Anhalt anmieten möchte? Während sich auf die eine Wohnung mehrere 100 Interessenten bewerben werden, kann der Interessent am anderen Standort zwischen 5 freien Wohnungen wählen.
Zudem muss man entscheiden, welche Asset-Klasse mit „Immobilien-Markt“ gemeint ist:
Gewerbe-, Logistik-, Handels-, Büro- oder Wohnimmobilien?
Portfolien ab 10 Millionen Euro oder die einzelne Eigentumswohnung?
Die Neubau-Immobilie oder die kernsanierungsbedürftige Immobilie im Bestand?
Der eigengenutzte Architektenhaus auf dem Land mit großem Grundstück oder die solide Kapitalanlage in der Stadt?
Sie sehen, dass die Bandbreite an Parametern riesig ist?
Dass sich die Frage des „Immobilien-Marktes“ jedoch nicht so leicht beantworten lässt, ist jedoch auch sehr positiv: Denn durch eine gewisse Komplexität und Intransparenz ist es überhaupt erst möglich, dass man als privater Investor eine Immobilie auch mal 5-20% unter Marktwert kaufen kann.
Äußere Einflüsse, die man nicht beeinflussen kann.
Sie können sich noch so viel mit dem Immobilien-Markt beschäftigen: Sie haben auf manche Ereignisse trotzdem keinen Einfluss: Hier zwei aktuelle Beispiele:
Ein befreundeter Immobilien-Investor hat in Bad Neuenahr vor ein paar Jahren investiert. Damals ein sehr gutes Investment. Im Juli 2021 gab es jedoch die Flutkatastrophe und Teile des 1.Stocks standen unter Wasser.
Sei 1,5 Jahren leben wir mit dem Corona-Virus. Wer hätte das 2020 gedacht? Auch, wenn die Corona-Krise sich positiv auf den Wohnimmobilienbereich ausgewirkt hat, so hätte auch ein anderes Phänomen in dieser Größe negative Auswirkungen haben können.
Genauso verhält es sich auch in der Zukunft. Es wird immer wieder unvorhersehbare Ereignisse geben. Beispielsweise kann sich mittelfristig eine Region durch Erweiterung großer Firmen äußerst positiv entwickeln, während woanders Arbeitsplätze in großer Zahl abgebaut werden.
Sie sehen: gerade auf längere Zeiträume gesehen gibt es viel „hätte, wäre und könnte“
Aus diesem Grund ist es unser Ziel, für unsere Kunden die besten Immobilien-Investments am Markt zu finden. Einen sehr guten Einkauf kann man im Verhältnis jederzeit machen: Ob die Preise generell weit oben sind oder ob sie weit unten sind. Ein guter Einkauf gibt zudem Puffer und würde eine eventuell negative Entwicklung (von der wir nicht ausgehen) stark abfedern.
Zum Schluss:
- Sie interessieren sich für das Thema Immobilien-Investment?
- Sie spielen schon länger mit dem Gedanken in Immobilien zu investieren?
- Oder Sie haben ein konkretes Anliegen zum Thema Immobilien-Investment?
➜ Dann vereinbaren Sie gerne ein kostenloses Beratungsgespräch mit unserem Investoren-Team und wir finden gemeinsam heraus, an welchem Punkt Sie beim Thema Immobilien-Investment genau stehen und wie wir Sie bei Ihrem Vorhaben unterstützen können.
Ihr PREIV-Immobilien-Investment Team