In Deutschland gibt es in der Regel 5 verschiedene Transaktionskosten, die neben dem Kaufpreis der Immobilie anfallen. Dies sind:

• Notargebühren – Um den Immobilienkauf in Deutschland rechtssicher zu tätigen, wird der Kauf bei einem Notar beurkundet. Die Notargebühren betragen ca. 1,5% des Kaufpreises. Die Notargebühren sind gesetzlich geregelt.
• Grundbucheintragung – Damit Sie als Käufer die Rechtssicherheit haben, dass Sie auch Eigentümer des gekauften Grundstückes sind, erfolgt ein Eintrag in das Grundbuch. Die Kosten für die Grundbucheintragung  betragen ca. 0,5% des Kaufpreises. 
• Maklergebühren – Da Sie die Immobilie in der Regel von einem lokalen Immobilienmakler erwerben, können Sie mit ca. 3,57% Maklergebühr rechnen. Diese können jedoch auch höher oder niedriger ausfallen.
• Grunderwerbssteuer – Die einzelnen Bundesländer in Deutschland erheben unterschiedliche  Grunderwerbssteuern. Diese betragen zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises.

Rechenbeispiel:

Sie möchten eine Immobilie zur Kapitalanlage in Düsseldorf zu einem Kaufpreis von 1.000.000 Euro erwerben.

Die Nebenkosten betragen ca.:

• Notargebühren (1,5%): 15.000 Euro
• Grundbucheintragung (0,5%): 5.000 Euro
• Maklergebühren (3,57%): 35.700 Euro
• Grunderwerbssteuer (6,5%): 65.000 Euro

Nebenkosten gesamt (12,07%): 120.700 Euro

Kaufpreis der Immobilie inkl. aller Nebenkosten: 1.120.700 Euro

Ja, Sie können sowohl als natürliche Person als auch als Gesellschaft (sowohl inländisch als auch ausländisch) Grundstücke in Deutschland erwerben. Dies ist in vielen anderen europäischen Ländern, wie bspw. Schweden oder der Schweiz nicht so leicht möglich. Auch in vielen asiatischen Ländern können Sie als Ausländer nicht oder nur sehr schwer (bspw. über Firmenkonstrukte mit Einheimischen) in Immobilien investieren.

Ein weiterer Vorteil ist, dass Sie bei einem Immobilienkauf in Deutschland als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. In vielen asiatischen Ländern, wie bspw. Singapur oder Vietnam können Sie Immobilien nur mit einem 99-jährigen Pachtvertrag erwerben.

Das deutsche Eigentumsrecht ist zudem sehr ausgeprägt, sodass Enteignungen durch einzelne Bürger oder den Staat nahezu ausgeschlossen sind. 

Ja, als Ausländer, der seinen Wohnsitz nicht in Deutschland hat, haben Sie die Möglichkeit ein deutsches Bankkonto zu eröffnen. Jedoch sind Sie in der Auswahl des Bankkontos eingeschränkt. Klassische Filialbaken lehnen eine Kontoeröffnung in der Regel ab. Direktbanken sind hier liberaler und ermöglichen Ihnen teils innerhalb einer Woche eine Kontoeröffnung. 

Einkommenssteuerrechtlich ist zu unterscheiden, ob die Immobilie als Privatperson oder als Gesellschaft erworben wird.

1. Einkommenssteuer als Privatperson:
   Natürliche Personen, die ihren Wohnsitz oder Aufenthalt in Deutschland haben, unterliegen der deutschen Einkommensteuer. Dazu gehört auch die Besteuerung von Mieteinkünften. Die meisten mit Deutschland abgeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommen sehen eine Besteuerung von Immobilieneinkünften in dem Land vor, in dem sich die Immobilie befindet. Daher unterliegen natürliche Personen, die weder ihren Wohnsitz noch ihren Aufenthalt in Deutschland haben, mit Einkünften aus in Deutschland gelegenen Immobilien der deutschen Einkommensteuer. Die Einkommensteuersätze reichen von 14 % bis 42 %. Einkünfte, die 57.919,00 EUR erreichen oder überschreiten, werden mit einem Satz von 42 % besteuert. Einkünfte, die 250.731,00 EUR übersteigen, werden mit einem Steuersatz von 45 % belegt. Darüber hinaus wird ein Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5 % der jeweiligen Einkommensteuerschuld erhoben.
2. Einkommenssteuer als Gesellschaft – Wenn Sie Immobilien mit einer deutschen GmbH kaufen, müssen Sie zunächst die Körperschaftssteuer in Höhe von 15% entrichten. Hinzu kommt der Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5% auf die Körperschaftssteuerschuld. Insgesamt sind die Mieteinnahmen daher mit 15,825% zu besteuern. Dies gilt auch für Gesellschaften, die Ihre Geschäftsleitung, nicht aber Ihren in Sitz sowie Gesellschaften, die nicht Ihren Sitz und auch nicht Ihre Geschäftsleitung in Deutschland haben.
   Die Besteuerung erfolgt unabhängig davon, ob Gewinne ausgeschüttet werden oder nicht. Dividenden einer deutschen Gesellschaft oder einer ausländischen Kapitalgesellschaft mit Sitz der Geschäftsleitung in Deutschland unterliegen einer Quellensteuer von 25 %. Die Steuerlast ist deshalb so niedrig, da Sie der Gesetzgeber belohnt, wenn Sie die Immobilien langfristig mit einer vermögensverwaltenden Absicht halten und daher keine Grunderwerbssteuer von ca. 15%, wie bei operativen Gesellschaften anfällt.
   
   

   Ergänzung: Im Falle eines entsprechenden Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) kann sich die Steuerlast noch einmal ändern.

   Gemeinsam mit unseren renommierten Steuerberatern und Rechtsanwälten setzen wir für Sie die optimale Steuer-und Rechtsstruktur auf.

In Deutschland gibt es verschiedene Instrumente, die Ihre Einkommenssteuerlast auf die Mieteinnahmen erheblich senken können:

• Abschreibung – Wenn eine Immobilie nach 1925 erbaut wurde, können Sie für 50 Jahre jährlich 2% des Gebäudewertes der Immobilie abschreiben und gegen Ihre Mieteinnahmen rechnen. Bei Immobilien, die vor 1925 erbaut wurden sind es sogar 2,5% auf 40 Jahre.
• Zinsen – Die Finanzierungszinsen können Sie ebenfalls Ihren Mieteinnahmen  entgegenrechnen
• Werbungskosten – Wenn Sie in den ersten 3 Jahren nach dem Kauf nicht mehr als 15% des Gebäudewertes in Renovierungsarbeiten investieren, so können Sie diese kosten ebenfalls sofort steuerlich geltend machen.

Wie bereits bei der Einkommenssteuer muss bei einem Verkauf der Immobilien unterschieden werden, ob Sie als Privatperson oder als Gesellschaft die Immobilie verkaufen.
[Die Angaben beziehen sich ausschließlich auf Buy & Hold Investoren]

1. Verkauf als Privatperson – Wenn Sie die Immobilie als Privatperson erwerben und länger als 10 Jahre in Ihrem Privatvermögen halten, dann können Sie die Immobilie steuerfrei verkaufen. Das bedeutet, Sie müssen auf den Veräußerungsgewinn keine Steuern zahlen. Sie sollten jedoch nicht mehr als 3 Immobilien innerhalb von 5 Jahren veräußern. Dann kann das Finanzamt annehmen, dass Sie ein gewerblich geprägter Investor sind. In der Folge müssen Sie nicht nur auf den vierten Verkauf, sondern auch auf die 3 vorherigen Verkäufe Steuern nachzahlen.

   Verkaufen Sie die Immobilie innerhalb von 10 Jahren, so müssen Sie den Gewinn mit Ihrem privaten Einkommenssteuersatz versteuern.

2. Verkauf als Gesellschaft – Verkaufen Sie die Immobilie als Gesellschaft, wird die volle Höhe der Körperschaftssteuer in Höhe von 15% des Veräußerungsgewinns fällig. Das Privileg, des steuerfreien Verkaufs nach der 10 jährigen Spekulationsfrist im privaten Bereich, ist leider ausgeschlossen.

Als ausländischer Investor, der seinen Wohnsitz nicht in Deutschland hat, unterliegen Sie strengeren Auflagen hinsichtlich der Finanzierung. Das bedeutet, dass Sie eine Immobilie in der Regel nur zu maximal 60% von einer inländischen Bank finanziert bekommen. 

Daher ist es wichtig, dass Sie lokale Banken bereits im Vorhinein in Ihr Investment-Vorhaben miteinbeziehen und damit sicherstellen, dass eine Finanzierung dargestellt werden kann.

Als Transaktionsbegleiter übernehmen wir für Sie die Darstellung der Finanzierung sowie die Kommunikation mit lokalen Banken.

Die Grundschuld kann als Sicherheit für eine Immobilienfinanzierung bezeichnet werden. Die Grundschuldsurkunde muss von einem Notar beglaubigt und später im Grundbuch eingetragen werden.

Mit der Grundschuld verpflichtet sich der Eigentümer, einen bestimmten Geldbetrag aus der Immobilie an den Darlehensgeber (meistens die finanzierende Bank) zu zahlen. In der Regel wird vereinbart, dass die Grundschuld bei einem Ausfall des Darlehensvertrags vollstreckbar ist. Eine Grundschuld wird durch den Verkauf der Immobilie in einer öffentlichen Versteigerung oder durch Zwangsverwaltung der Immobilie vollstreckt.

• Exposé des Maklers
• Grundbuchauszug
• Baupläne und Grundrisse der Wohnungen
• Wirtschaftsplan
• Lageplan
• Teilungserklärung
• Mietverträge
• Protokolle einer Eigentümerversammlung
• Nachweise der Renovierungen oder Sanierungen
• notarieller Kaufvertrag

Die Prüfung aller rechtlichen und baulichen Unterlagen zu einer Immobilie übernehmen wir für Sie.

Wenn Sie mit dem Immobilienmakler oder Verkäufer eine Einigung über den Kauf der Immobilie erzielt haben, werden in der Regel folgende Schritte in Gang gesetzt:

1. Sie informieren die lokale Bank, die den Immobilienkauf finanzieren soll und senden ihr alle notwendigen Unterlagen.

2. Sie als Käufer oder der Verkäufer/Makler beauftragen einen Notar mit der Aufsetzung des notariellen Kaufvertrages. Grundstückskaufverträge müssen immer vor einem Notar abgeschlossen werden.

[Ergänzung: Käufer und Verkäufer müssen nicht unbedingt persönlich erscheinen, sondern können einen Vertreter durch eine schriftliche Vollmacht bevollmächtigen. Die Vollmacht muss entweder von einem deutschen Notar, einem deutschen Konsularbeamten oder einem ausländischen Notar beglaubigt werden. Im letzteren Fall muss die Vollmacht mit einer Apostille versehen werden.]

3. Sie erhalten in der Regel 2 Wochen vor dem Notartermin den Kaufvertragsentwurf zugesendet, den Sie noch mit Ihren Ergänzungen  bearbeiten können.

4. Unterschrift des notariellen Kaufvertrages beim Notar zwischen Verkäufer und Käufer.

5. Damit Sie als Käufer maximale Rechtssicherheit haben, wird der Notar nun alle Schritte in die Wege leiten, die Voraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises sind.

Dies sind: 

• Vormerkung beim Grundbuchamt, dass Sie der baldige Eigentümer werden
• Einholung der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes
• Verzicht des Vorkaufsrecht seitens der Stadt
• Löschung von alten Grundschulden sowie Grundstückslasten

6. Sind alle Fälligkeitsvorraussetzungen erfüllt, erhalten Sie vom Notar eine Aufforderung zur Zahlung des Kaufpreises. 

Der Notar fungiert während des gesamten Kaufprozesses als unabhängige Instanz und stellt die Verbindung zu den beteiligten Behörden her. Auch ein Notaranderkonto kann genutzt werden, um die jeweiligen Risiken der Parteien auszugleichen.

Als unabhängige, dritte Partei, die in Ihrem Sinne handelt, prüfen wir alle Details des notariellen Kaufvertrages

Diese können unter Andrem beinhalten:

• Die Verpflichtung zum Verkauf und Kauf beider Parteien.
• Die genaue Beschreibung der Immobilie
• Die Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises
• Die Zahlungsbedingungen
• Der Übergang von Nutzen und Lasten (auch wirtschaftlicher Übergang)
• Grundpfandrecht
• Haftung für Sach- und Rechtsmängel
• Vollmacht für den Käufer zur Eintragung einer Vormerkung

Bei der operativen Bewirtschaftung muss in Deutschland zwischen 2 Kostenarten unterschieden werden: 

1. Die Kosten, die auf den Mieter umgelegt werden können:

• Grundsteuer – Die jährliche Grundsteuer wird am 01. Januar eines Jahres bezahlt und bemisst sich nach folgender Formel: Einheitswert x Grundsteuermesszahl (je nach Gemeinde unterschiedlich) x Hebesatz = Jahresgrundsteuer.
• Versicherungskosten
• Müllabfuhr
• Wartungskosten
• Strom
• Gas
• Arbeiten, rund um das Haus (Gartenpflege, Hausmeisterservice etc.) 

2. Die Kosten, die NICHT auf den Mieter umgelegt werden können:

• Kosten für einen Asset Manager oder die Hausverwaltung
• Kontoführungsgebühren
• Reparaturkosten oder Sanierungskosten
• Kosten für einen Steuerberater, der für Sie die jährliche Steuererklärung durchführt