Für ausländische Investoren: In deutsche Wohnimmobilien als Kapitalanlage investieren

Wir beraten & begleiten Sie bei der strategischen & operativen Umsetzung

PREIV Immobilien GmbH_Immobilien-Investment für Ausländer in Deutschland
Politische oder wirtschaftliche Instabilität, eine erhöhte Inflation, Währungsprobleme oder auch einfach der Wunsch nach einem Investment in einem anderen Land: Die Motive, Geld im Ausland anzulegen, können vielschichtig sein. Wir beraten & begleiten Sie Ihr Vermögen sicher und nachhaltig in einem der stabilsten Immobilien-Märkte der Welt anzulegen: Dem deutschen Wohnimmobilien-Markt
Wir übernehmen für Sie die…
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Ziel-Vorhaben kleinerer oder größerer Investoren

PREIV Immobilien GmbH_Real Estate Investment in Germany for Foreigners_Düsseldorf apartment

Einmaliger Kauf einer Immobilie zur Kapitalanlage in Deutschland

Als privater Investor planen Sie ein Auslands-Investment in kleinerem Volumen in Deutschland. Die Immobilie kann zur langfristigen Kapitalanlage genutzt werden und dient Ihnen als Asset-Diversifikation in einem anderen Markt.

PREIV Immobilien GmbH_Real Estate Investment in Germany for Foreigners_Düsseldorf town

Aufbau eines größeren Immobilien-Portfolios in Deutschland

Als internationaler Investor verfolgen Sie die Intention, ein größeres Immobilien-Portfolio (3+ Millionen Euro) in Deutschland aufzubauen und damit in einem der sichersten und stabilsten Immobilien-Märkte der Welt zu investieren und Ihr Vermögen langfristig zu sichern. 

So funktioniert’s
Der Verlauf einer typischen Immobilien-Transaktion mit PREIV
Schritt 1

Kennenlernen

≈ 10%
  • Wir lernen uns bei einem persönlichen oder digitalen Treffen kennen
  • Sie erzählen uns von Ihrem Vorhaben und Ihnen als Person
  • Wir finden gemeinsam heraus, was Ihnen wichtig ist und welche Ziele Sie verfolgen
  • Wir bewerten Ihr Vorhaben bzgl. der Darstellbarkeit

Gemeinsam

Schritt 2
Erarbeitung der Roadmap
≈ 20%
  • Wir erarbeiten eine Roadmap, welche Schritte bis zum erfolgreichen Immobilienkauf zu gehen sind und welche Unternehmen / Institute / Behörden hinzuzuziehen sind
  • Wir entwickeln eine Investment-Strategie auf Basis Ihrer individuellen persönlichen & finanziellen Situation

Von uns übernommen

Schritt 3

Umsetzung

≈ 30%
  • Kontaktaufnahme zu Banken bzgl. der Teil-Finanzierung (evtl. Eröffnung eines deutschen Kontos)
  • Kontaktaufnahme zu den lokalen Behörden
  • Ausarbeitung eines rechtlich und steuerlich intelligenten und sicheren Konstruktes mit Partnern, die Ihre Sprache sprechen

Von uns übernommen

Schritt 4
Objektsuche am Markt
≈ 30%
  • Beginn der Immobilien-Marktanalyse sowie der Objektsuche basierend auf Ihrem Suchprofil
  • Austausch & Verhandlungen mit  Maklern, Verwaltern, Projektentwicklern etc.
  • Besichtigung von  passenden Objekten
  • Due Diligence der dazugehörigen Unterlagen

Von uns übernommen

Schritt 5

Kauf der Immobilie

≈ 10%
  • Sicherung der Immobilie
  • Vereinbarung des Notartermins zum Kauf der Immobilie
  • Sicherung der Finanzierung mit einer finanzierenden Bank
  • Planung des operativen Asset-Managements mit unseren Partnern
  • Kontinuierliches Portfoliomonitoring

Gemeinsam

Der Immobilien Investment Standort Deutschland im Detail

PREIV Immobilien GmbH_ Immobilien Investment in Deutschland Brandenburger Tor
 
Einwohner:83,490,000
Hauptstadt:Berlin
Währung:Euro
BIP in Billionen USD:3.38 USD
BIP pro Kopf:45.728 USD
Regierungsform:Parlamentarische Republik
Ranking der besten Länder der Welt (US NEWS 2021):Platz 3
Bevölkerungswachstum (seit 2011):Ø 0.7% pro Jahr
Arbeitslosenquote:6.1%
Anteil der Bevölkerung, die in Städten
mit > 100.000 Einwohner lebt
29.4%

Deutschland als Land, in dem Ihr Vermögen sicher ist.

Deutschland ist die größte und eine der stabilsten Volkswirtschaften in Europa, mit stabilen politischen Verhältnissen und einem sicheren Rechtsrahmen. Dies gilt auch für den hiesigen Immobilien-Markt. Zu den attraktivsten Städten in Deutschland zählen die TOP 7 Metropolen Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf, Köln, Stuttgart und Frankfurt.

Das internationale Immobilien-Unternehmens JLL schätzt den Anteil der hiesigen Transaktionen durch ausländische Investoren auf ca. 40%. Dies liegt maßgeblich daran, dass der Zugang zum deutschen Immobilien-Markt für Ausländer im Vergleich zu anderen Ländern sehr einfach ist.  

PREIV Immobilien GmbH_Immobilien-Investment für Ausländer in Deutschland Westdeutschland

Warum der deutsche Immobilien-Markt für ausländische Investoren sehr attraktiv ist.

Geringe rechtliche Eintrittshürden

Im Vergleich zu vielen anderen Ländern auf der Welt hat Deutschland eine sehr liberale Immobilien-Politik, sodass Ausländer aus rechtlicher Sicht unkompliziert Immobilien erwerben können.

Kaum Erbpachtverträge

Insbesondere in den asiatischen Ländern gibt es häufig Erbpachtverträge, sodass Sie den Grund und Boden nur mieten und nicht kaufen können. In Deutschland beträgt der Anteil jedoch nur 5%.

Gute Bausubstanz

Deutschland hat hohe baurechtliche Anforderungen an den Bau von Immobilien, sodass Sie stets Immobilien mit einer guten Bausubstanz erwerben. 

Politische Sicherheit

Durch die parlamentarische Demokratie sowie die Gewaltenteilung in Legislative, Exekutive und Judikative ist das politische System sehr sicher und nahezu korruptionsfrei.

Preisstabilität & hohe Nachfrage

Die Immobilienpreise in Deutschland steigen seit mehr als einer Dekade. Vom 2. Quartal 2020 bis zum 2. Quartal 2021 bspw. sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland um 10,9% gestiegen (Statistisches Bundesamt).

Rechtliche Sicherheit beim Erwerb

In Deutschland herrscht durch die notarielle Beurkundung sowie das stark ausgeprägte Eigentumsrecht eine sehr hohe Rechtssicherheit beim Erwerb und beim Besitz der Immobilie.

Geringe Leerstandsquoten

Insbesondere im Westen von Deutschland herrscht eine Leerstandsquote von gerade einmal 2,2% (CBRE, 2020). 

Nur moderate Preissteigerungen

Im europäischen Vergleich sind die Immobilienpreise in Deutschland in den letzten Jahren nur moderat gestiegen (Eurostat, 2021). 

Wirtschaftliche Stabilität

Deutschland hat sich wirtschaftlich im Laufe der Corona-Pandemie wieder erholt und strebt 2021 wieder ein Wirtschaftswachstum von 2,1% an.

Unser Fokus: Wohnimmobilien Investments ab 500.000 Euro in Westdeutschland

  • Wohnimmobilien sind die sicherste Asset-Klasse mit dem geringsten Leerstandsrisiko und dem geringsten operativen Aufwand.
  • Die Metropolregion Rhein-Ruhr im Westen von Deutschland ist mit ca. 14 Mio. Einwohnern die bevölkerungsreichste Region in Deutschland und einer der am dichtest besiedelten Räume in Europa.
  • Das Bundesland Nordrhein-Westfalen besitzt das größte BIP in ganz Deutschland
  • Die Leerstandsquote in Westdeutschland ist mit 2,2% sehr gering.
  • Die internationale Nachfrage in Städten wie bspw. Köln oder Düsseldorf ist sehr hoch.
PREIV Immobilien GmbH_Deutschland Karte_Immobilien Investments

Immobilien-Investment in Deutschland

Antworten auf typische Fragen, die Sie sich als Ausländer bei einem Immobilien Investment in Deutschland stellen.

In Deutschland gibt es in der Regel 5 verschiedene Transaktionskosten, die neben dem Kaufpreis der Immobilie anfallen. Dies sind:

  • Notargebühren – Um den Immobilienkauf in Deutschland rechtssicher zu tätigen, wird der Kauf bei einem Notar beurkundet. Die Notargebühren betragen ca. 1,5% des Kaufpreises. Die Notargebühren sind gesetzlich geregelt.
  • Grundbucheintragung – Damit Sie als Käufer die Rechtssicherheit haben, dass Sie auch Eigentümer des gekauften Grundstückes sind, erfolgt ein Eintrag in das Grundbuch. Die Kosten für die Grundbucheintragung  betragen ca. 0,5% des Kaufpreises. 
  • Maklergebühren – Da Sie die Immobilie in der Regel von einem lokalen Immobilienmakler erwerben, können Sie mit ca. 3,57% Maklergebühr rechnen. Diese können jedoch auch höher oder niedriger ausfallen.
  • Grunderwerbssteuer – Die einzelnen Bundesländer in Deutschland erheben unterschiedliche  Grunderwerbssteuern. Diese betragen zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises.

Rechenbeispiel:

Sie möchten eine Immobilie zur Kapitalanlage in Düsseldorf zu einem Kaufpreis von 1.000.000 Euro erwerben.

Die Nebenkosten betragen ca.:

  • Notargebühren (1,5%): 15.000 Euro
  • Grundbucheintragung (0,5%): 5.000 Euro
  • Maklergebühren (3,57%): 35.700 Euro
  • Grunderwerbssteuer (6,5%): 65.000 Euro

Nebenkosten gesamt (12,07%): 120.700 Euro

Kaufpreis der Immobilie inkl. aller Nebenkosten: 1.120.700 Euro

 

Ja, Sie können sowohl als natürliche Person als auch als Gesellschaft (sowohl inländisch als auch ausländisch) Grundstücke in Deutschland erwerben. Dies ist in vielen anderen europäischen Ländern, wie bspw. Schweden oder der Schweiz nicht so leicht möglich. Auch in vielen asiatischen Ländern können Sie als Ausländer nicht oder nur sehr schwer (bspw. über Firmenkonstrukte mit Einheimischen) in Immobilien investieren.

Ein weiterer Vorteil ist, dass Sie bei einem Immobilienkauf in Deutschland als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. In vielen asiatischen Ländern, wie bspw. Singapur oder Vietnam können Sie Immobilien nur mit einem 99-jährigen Pachtvertrag erwerben.

Das deutsche Eigentumsrecht ist zudem sehr ausgeprägt, sodass Enteignungen durch einzelne Bürger oder den Staat nahezu ausgeschlossen sind. 

Ja, als Ausländer, der seinen Wohnsitz nicht in Deutschland hat, haben Sie die Möglichkeit ein deutsches Bankkonto zu eröffnen. Jedoch sind Sie in der Auswahl des Bankkontos eingeschränkt. Klassische Filialbaken lehnen eine Kontoeröffnung in der Regel ab. Direktbanken sind hier liberaler und ermöglichen Ihnen teils innerhalb einer Woche eine Kontoeröffnung. 

Einkommenssteuerrechtlich ist zu unterscheiden, ob die Immobilie als Privatperson oder als Gesellschaft erworben wird.

  1. Einkommenssteuer als Privatperson:
    Natürliche Personen, die ihren Wohnsitz oder Aufenthalt in Deutschland haben, unterliegen der deutschen Einkommensteuer. Dazu gehört auch die Besteuerung von Mieteinkünften. Die meisten mit Deutschland abgeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommen sehen eine Besteuerung von Immobilieneinkünften in dem Land vor, in dem sich die Immobilie befindet. Daher unterliegen natürliche Personen, die weder ihren Wohnsitz noch ihren Aufenthalt in Deutschland haben, mit Einkünften aus in Deutschland gelegenen Immobilien der deutschen Einkommensteuer. Die Einkommensteuersätze reichen von 14 % bis 42 %. Einkünfte, die 57.919,00 EUR erreichen oder überschreiten, werden mit einem Satz von 42 % besteuert. Einkünfte, die 250.731,00 EUR übersteigen, werden mit einem Steuersatz von 45 % belegt. Darüber hinaus wird ein Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5 % der jeweiligen Einkommensteuerschuld erhoben.
  2. Einkommenssteuer als Gesellschaft – Wenn Sie Immobilien mit einer deutschen GmbH kaufen, müssen Sie zunächst die Körperschaftssteuer in Höhe von 15% entrichten. Hinzu kommt der Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5% auf die Körperschaftssteuerschuld. Insgesamt sind die Mieteinnahmen daher mit 15,825% zu besteuern. Dies gilt auch für Gesellschaften, die Ihre Geschäftsleitung, nicht aber Ihren in Sitz sowie Gesellschaften, die nicht Ihren Sitz und auch nicht Ihre Geschäftsleitung in Deutschland haben.
    Die Besteuerung erfolgt unabhängig davon, ob Gewinne ausgeschüttet werden oder nicht. Dividenden einer deutschen Gesellschaft oder einer ausländischen Kapitalgesellschaft mit Sitz der Geschäftsleitung in Deutschland unterliegen einer Quellensteuer von 25 %. Die Steuerlast ist deshalb so niedrig, da Sie der Gesetzgeber belohnt, wenn Sie die Immobilien langfristig mit einer vermögensverwaltenden Absicht halten und daher keine Grunderwerbssteuer von ca. 15%, wie bei operativen Gesellschaften anfällt.

    Ergänzung: Im Falle eines entsprechenden Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) kann sich die Steuerlast noch einmal ändern.

    Gemeinsam mit unseren renommierten Steuerberatern und Rechtsanwälten setzen wir für Sie die optimale Steuer-und Rechtsstruktur auf.

In Deutschland gibt es verschiedene Instrumente, die Ihre Einkommenssteuerlast auf die Mieteinnahmen erheblich senken können:

  • Abschreibung – Wenn eine Immobilie nach 1925 erbaut wurde, können Sie für 50 Jahre jährlich 2% des Gebäudewertes der Immobilie abschreiben und gegen Ihre Mieteinnahmen rechnen. Bei Immobilien, die vor 1925 erbaut wurden sind es sogar 2,5% auf 40 Jahre.
  • Zinsen – Die Finanzierungszinsen können Sie ebenfalls Ihren Mieteinnahmen  entgegenrechnen
  • Werbungskosten – Wenn Sie in den ersten 3 Jahren nach dem Kauf nicht mehr als 15% des Gebäudewertes in Renovierungsarbeiten investieren, so können Sie diese kosten ebenfalls sofort steuerlich geltend machen.

 

Wie bereits bei der Einkommenssteuer muss bei einem Verkauf der Immobilien unterschieden werden, ob Sie als Privatperson oder als Gesellschaft die Immobilie verkaufen.
[Die Angaben beziehen sich ausschließlich auf Buy & Hold Investoren]

  1. Verkauf als Privatperson – Wenn Sie die Immobilie als Privatperson erwerben und länger als 10 Jahre in Ihrem Privatvermögen halten, dann können Sie die Immobilie steuerfrei verkaufen. Das bedeutet, Sie müssen auf den Veräußerungsgewinn keine Steuern zahlen. Sie sollten jedoch nicht mehr als 3 Immobilien innerhalb von 5 Jahren veräußern. Dann kann das Finanzamt annehmen, dass Sie ein gewerblich geprägter Investor sind. In der Folge müssen Sie nicht nur auf den vierten Verkauf, sondern auch auf die 3 vorherigen Verkäufe Steuern nachzahlen.

    Verkaufen Sie die Immobilie innerhalb von 10 Jahren, so müssen Sie den Gewinn mit Ihrem privaten Einkommenssteuersatz versteuern.

  2. Verkauf als Gesellschaft – Verkaufen Sie die Immobilie als Gesellschaft, wird die volle Höhe der Körperschaftssteuer in Höhe von 15% des Veräußerungsgewinns fällig. Das Privileg, des steuerfreien Verkaufs nach der 10 jährigen Spekulationsfrist im privaten Bereich, ist leider ausgeschlossen.

Als ausländischer Investor, der seinen Wohnsitz nicht in Deutschland hat, unterliegen Sie strengeren Auflagen hinsichtlich der Finanzierung. Das bedeutet, dass Sie eine Immobilie in der Regel nur zu maximal 60% von einer inländischen Bank finanziert bekommen. 

Daher ist es wichtig, dass Sie lokale Banken bereits im Vorhinein in Ihr Investment-Vorhaben miteinbeziehen und damit sicherstellen, dass eine Finanzierung dargestellt werden kann.

Als Transaktionsbegleiter übernehmen wir für Sie die Darstellung der Finanzierung sowie die Kommunikation mit lokalen Banken.

Die Grundschuld kann als Sicherheit für eine Immobilienfinanzierung bezeichnet werden. Die Grundschuldsurkunde muss von einem Notar beglaubigt und später im Grundbuch eingetragen werden.

Mit der Grundschuld verpflichtet sich der Eigentümer, einen bestimmten Geldbetrag aus der Immobilie an den Darlehensgeber (meistens die finanzierende Bank) zu zahlen. In der Regel wird vereinbart, dass die Grundschuld bei einem Ausfall des Darlehensvertrags vollstreckbar ist. Eine Grundschuld wird durch den Verkauf der Immobilie in einer öffentlichen Versteigerung oder durch Zwangsverwaltung der Immobilie vollstreckt.

  • Exposé des Maklers
  • Grundbuchauszug
  • Baupläne und Grundrisse der Wohnungen
  • Wirtschaftsplan
  • Lageplan
  • Teilungserklärung
  • Mietverträge
  • Protokolle einer Eigentümerversammlung
  • Nachweise der Renovierungen oder Sanierungen
  • notarieller Kaufvertrag

Die Prüfung aller rechtlichen und baulichen Unterlagen zu einer Immobilie übernehmen wir für Sie.

Wenn Sie mit dem Immobilienmakler oder Verkäufer eine Einigung über den Kauf der Immobilie erzielt haben, werden in der Regel folgende Schritte in Gang gesetzt:

1. Sie informieren die lokale Bank, die den Immobilienkauf finanzieren soll und senden ihr alle notwendigen Unterlagen.

2. Sie als Käufer oder der Verkäufer/Makler beauftragen einen Notar mit der Aufsetzung des notariellen Kaufvertrages. Grundstückskaufverträge müssen immer vor einem Notar abgeschlossen werden.

[Ergänzung: Käufer und Verkäufer müssen nicht unbedingt persönlich erscheinen, sondern können einen Vertreter durch eine schriftliche Vollmacht bevollmächtigen. Die Vollmacht muss entweder von einem deutschen Notar, einem deutschen Konsularbeamten oder einem ausländischen Notar beglaubigt werden. Im letzteren Fall muss die Vollmacht mit einer Apostille versehen werden.]

3. Sie erhalten in der Regel 2 Wochen vor dem Notartermin den Kaufvertragsentwurf zugesendet, den Sie noch mit Ihren Ergänzungen  bearbeiten können.

4. Unterschrift des notariellen Kaufvertrages beim Notar zwischen Verkäufer und Käufer.

5. Damit Sie als Käufer maximale Rechtssicherheit haben, wird der Notar nun alle Schritte in die Wege leiten, die Voraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises sind.

Dies sind: 

  • Vormerkung beim Grundbuchamt, dass Sie der baldige Eigentümer werden
  • Einholung der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes
  • Verzicht des Vorkaufsrecht seitens der Stadt
  • Löschung von alten Grundschulden sowie Grundstückslasten

6. Sind alle Fälligkeitsvorraussetzungen erfüllt, erhalten Sie vom Notar eine Aufforderung zur Zahlung des Kaufpreises. 

Der Notar fungiert während des gesamten Kaufprozesses als unabhängige Instanz und stellt die Verbindung zu den beteiligten Behörden her. Auch ein Notaranderkonto kann genutzt werden, um die jeweiligen Risiken der Parteien auszugleichen.

 

Als unabhängige, dritte Partei, die in Ihrem Sinne handelt, prüfen wir alle Details des notariellen Kaufvertrages

Diese können unter Andrem beinhalten:

  • Die Verpflichtung zum Verkauf und Kauf beider Parteien.
  • Die genaue Beschreibung der Immobilie
  • Die Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises
  • Die Zahlungsbedingungen
  • Der Übergang von Nutzen und Lasten (auch wirtschaftlicher Übergang)
  • Grundpfandrecht
  • Haftung für Sach- und Rechtsmängel
  • Vollmacht für den Käufer zur Eintragung einer Vormerkung

Bei der operativen Bewirtschaftung muss in Deutschland zwischen 2 Kostenarten unterschieden werden: 

1. Die Kosten, die auf den Mieter umgelegt werden können:

  • Grundsteuer – Die jährliche Grundsteuer wird am 01. Januar eines Jahres bezahlt und bemisst sich nach folgender Formel: Einheitswert x Grundsteuermesszahl (je nach Gemeinde unterschiedlich) x Hebesatz = Jahresgrundsteuer.
  • Versicherungskosten
  • Müllabfuhr
  • Wartungskosten
  • Strom
  • Gas
  • Arbeiten, rund um das Haus (Gartenpflege, Hausmeisterservice etc.) 

2. Die Kosten, die NICHT auf den Mieter umgelegt werden können:

  • Kosten für einen Asset Manager oder die Hausverwaltung
  • Kontoführungsgebühren
  • Reparaturkosten oder Sanierungskosten
  • Kosten für einen Steuerberater, der für Sie die jährliche Steuererklärung durchführt

Kommen Sie Ihrem Immobilien-Investment noch heute ein Stück näher.

PREIV Immobilien GmbH Immobilien Beratung Sebastian Sauer

Sebastian Sauer, Geschäftsführer & Investor