3 Immobilien-Steuervorteile - Wie Sie Vermögen aufbauen anstatt Steuern zu zahlen
von Sebastian Sauer
In diesem Artikel möchten wir Ihnen 3 Hebel aufzeigen, mit denen Sie Ihre Steuerzahlungen in Vermögen umwandeln können. Grundlage dessen ist die vermietete Immobilie.
Sie werden im Folgenden verstehen, welche steuerlichen Vorteile mit vermieteten Immobilien einhergehen und warum dadurch sehr große Vermögen aufgebaut werden können, wenn man es strategisch richtig angeht.
Zunächst ein paar Grundlagen:
Wie Sie vielleicht wissen, ist es bei Ihrer Steuererklärung möglich, steuerliche Verluste aus der Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ mit anderen Einkunftsarten, wie bspw. Ihrem Einkommen als Arbeitnehmer, Selbständiger oder Unternehmer zu verrechnen. Dadurch können Sie Ihre Steuerlast signifikant mindern.
Die simple Verrechnung der verschiedenen Einkunftsarten ist nicht bei allen Einkunftsarten möglich, sodass Sie bereits an dieser Stelle einen Vorteil genießen.
Nun ist Ihr erster Gedanke vermutlich: „Ich möchte mit der Immobilie ja Gewinne und keine Verluste machen.“ Selbstverständlich. Daher zeige ich Ihnen nun auf, wie es möglich ist, dass Sie einen steuerlichen Verlust angeben können, auch wenn Sie real einen Gewinn erzielen:
Sebastian Sauer ist als Immobilien-Investor bereits mehr als 10 Jahre aktiv und hat viele verschiedene Steuerstrategien selbst umgesetzt.
Steuervorteil Nr.1 – Die Abschreibung
Ein sehr großer Vorteil von Immobilien ist die jährliche Abschreibung. Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass ein Gebäude (nicht das Grundstück, auf dem es steht) innerhalb von 50 Jahren zu 100% abgeschrieben werden kann.
Dies bedeutet, dass der Gebäudewert mit (mindestens) 2% pro Jahr abgeschrieben werden kann.
Ein Beispiel:
Wenn Sie 2020 ein Gebäude mit Wert 1.000.000 Euro erworben haben, können Sie jedes Jahr 20.000 Euro (2%) Abschreibung geltend machen. Über 20 Jahre hinweg würde sich so eine Abschreibung von sage und schreibe 400.000 Euro ergeben, die Ihre Steuerlast mindert, ohne dass Sie real eine Ausgabe getätigt haben.
Im Jahr 2070 hätte die Immobilie fiktiv gesehen einen Wert von 0 Euro. In der Praxis wird dies jedoch vermutlich nicht so sein.
Anders als bspw. bei einem Verbrauchsgut, wie bspw. einem Staubsauger, ist die Immobilie in der Regel wertbeständig. Eine Abschreibung wäre eigentlich kaum notwendig.
Sie können diesen Steuervorteil jedoch trotzdem zu Ihren Gunsten nutzen.
Mit PREIV schaffen wir es bei den meisten Immobilien zudem, die Grundlage für die Abschreibung mit einer cleveren Aufteilung von Grund und Boden zu erhöhen. Somit können unsere Kunden in der Folge jedes Jahr mehrere Hundert oder Tausend Euro pro Jahr zusätzlich steuerlich absetzen.
Steuervorteil Nr.2 – Sanierungskosten steuerlich geltend machen
Ein weiterer Vorteil ist, dass Sie die Kosten, die Ihnen bei der Vermietung entstehen, steuerlich absetzen können. So sind auch die Sanierungskosten meist in voller Höhe absetzbar (über Ausnahmen informieren wir Sie gern).
Ein Beispiel:
Angenommen, Sie sind Eigentümer einer eher abgewohnten Wohnung in mäßigem Zustand. Für 30.000 Euro lassen Sie das Badezimmer und die Küche sanieren, die Türen tauschen, hochwertige, neue Bodenbeläge legen sowie Malerarbeiten erledigen. Dann können Sie Ihre Steuerlast um diese 30.000 Euro mindern und erhalten eine größere Erstattung des Finanzamtes.
Real betrachtet handelt es sich bei dieser Investition jedoch gar nicht um eine Ausgabe, denn:
Durch die Sanierungen ist der Wert der Wohnung ebenfalls gestiegen und die Wohnung hat einen höheren Wiederverkaufswert.
Dieser Wertzuwachs ist in den meisten Fällen sogar höher als die Kosten für die Sanierung.
Da Sie die Wohnung in einem besseren Zustand vermieten können, erzielen Sie in der Regel in der Folge auch einen höheren Mietpreis. Dies verbessert nicht nur Ihre monatliche Rechnung, sondern wirkt sich auch bei einem potenziellen Verkauf positiv aus:
Im Verkaufsfall könnten Sie ebenso einen höheren Preis erzielen als vor den Sanierungsmaßnahmen.
Klarheit, Struktur & eine Strategie sind das A & O bei einem Immobilien-Investment. Dies gilt auch für die steuerliche Betrachtungsweise.
Steuervorteil Nr.3 – Privat gehaltene Immobilien nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen.
Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass der Verkaufserlös nach mindestens 10 Jahren Haltedauer einer Immobilie im Privatbestand zu 100% steuerfrei ist. Den Verkaufsgewinn (Verkauf-Einkauf) müssen Sie daher nicht versteuern.
In unserer Beispielwohnung aus Steuervorteil Nr.2 hatten Sie bereits 30.000 Euro Sanierungskosten steuerlich abgesetzt.
Beim Verkauf der Wohnung erhalten Sie durch den Wertzuwachs mindestens 30.000 Euro mehr, die zusätzlich komplett steuerfrei vereinnahmt werden können.
Ebenso profitieren Sie davon, dass auch der Wertzuwachs ohne die Sanierung, bspw. durch Inflation, komplett steuerfrei vereinnahmt werden kann.
Was ist jedoch, wenn Sie die Immobilie behalten möchten und gar nicht daran denken, diese an einen Fremden zu veräußern?
Bei PREIV helfen wir Ihnen dabei, clevere Investmentstrategien auszuarbeiten und auch umzusetzen:
Verkaufen Sie die Wohnung nach Ablauf von 10 Jahren doch einfach an Ihren Ehepartner, an Ihre Kinder oder auch an Ihre eigene Firma… So haben Sie den Gewinn steuerfrei realisiert und behalten gleichzeitig die Immobilie, die weiterhin Erträge für Sie erwirtschaften kann.
(Hinweis: Auf die Möglichkeiten und Vorteile, Immobilien in eigenen Firmenkonstrukten zu halten, werden wir in einem kommenden Artikel eingehen).
Wie Sie schon an diesen wenigen Beispielen gesehen haben, bieten vermietete Immobilien unheimlich große Steuerpotenziale, die zum eigenen finanziellen Vorteil genutzt werden können.
Wichtig zum Schluss: Wir haben es immer wieder erlebt, dass sich Mandanten bei Ihren Investitionen in der Vergangenheit fast nur auf das Einsparen von Steuern fokussiert hatten und nicht mehr das große Ganze im Blick hatten. In vulgärer Sprache hatten wir mal folgende Aussage gehört: „Die größten Triebe des Deutschen sind die Nahrungsaufnahme, der Sexualtrieb und der Trieb, Steuern zu sparen…“.
Beachten Sie: Die steuerlichen Vorteile sollten ein wichtiger Aspekt Ihres Vorhabens, jedoch nicht der alleinige Indikator sein. Was bringt es Ihnen, Steuern zu sparen, wenn das Gesamtvorhaben unpassend ist oder wenn es viel zu teuer eingekauft worden ist?
Die Beantwortung dieser Frage überlassen wir Ihnen.
Wenn auch Sie die Vorteile vermieteter Wohnimmobilien für sich nutzen wollen, vereinbaren Sie gerne ein kostenloses Beratungsgespräch mit mir oder mit jemandem aus unserem Investoren-Team. Dann erörtern wir, gern auch gemeinsam mit Ihrem Steuerberater, welche Immobilien-Strategie für Sie die passende ist.
**Hinweis: Wir sind keine Steuerberater, haben jedoch aus vielen Investments und steuerlichen Gestaltungen einen großen Erfahrungsschatz in diesem Bereich. Vor konkreter Umsetzung empfehlen wir jedoch zum Abgleich mit Ihrer persönlichen Situation die Konsultation Ihres Steuerberaters.**
Ihr PREIV-Immobilien-Investment Team
Zum Schluss:
- Sie interessieren sich für das Thema Immobilien-Investment?
- Sie spielen schon länger mit dem Gedanken in Immobilien zu investieren?
- Oder Sie haben ein konkretes Anliegen zum Thema Immobilien-Investment?
➜ Dann vereinbaren Sie gerne ein kostenloses Beratungsgespräch mit unserem Investoren-Team und wir finden gemeinsam heraus, an welchem Punkt Sie beim Thema Immobilien-Investment genau stehen und wie wir Sie bei Ihrem Vorhaben unterstützen können.
