Die Macht der Immobilien-Plattformen - Wie ImmoScout24 & Homeday die Preise beeinflussen
von Niclas Ott
Im folgenden Artikel versuchen wir zu erörtern, inwieweit die größten Immobilien-Portale Deutschlands Einfluss auf die Preisbildung nehmen.
Zu Beginn stellen wir ganz lapidar die Frage: Wie bildet sich grundsätzlich ein Preis?
Die meisten von Ihnen würden nun mit „Kommt auf das allgemeine Verhältnis von Angebot und Nachfrage an“ antworten.
Dies trifft zum größten Teil auch zu.
Bei einem nicht in nahezu unbegrenzter Menge verfügbaren Gut wie bei einer bestimmten Immobilie jedoch trifft es vermutlich noch besser folgender Satz: „Das, was Jemand bereit ist, zu zahlen…“
“Wir kennen alle Preise” – Der Slogan ziert den Preisatlas von ImmoScout24.
Die Macht der Plattformen ist unbestritten & es gilt die Spielregeln zu verstehen.
Die entscheidende Frage:
Wie kommt es dazu, dass Marktspieler dazu bereit sind, einen bestimmten Preis zu zahlen? In Einzelfällen können individuelle Sonderfaktoren eine Rolle spielen. Beispielsweise kann es sein, dass Jemand dazu bereit ist, scheinbar irrational signifikant mehr für eine Immobilie zu zahlen, weil:
– Eltern und Freunde sowie der Sportverein sich in unmittelbarer Nähe befinden
– Schon seit 2 Jahren gesucht wird und keine Lust darauf besteht, weitere 2 Jahre jeden Samstag mit Besichtigungen zu verbringen
– Weil aufgrund einer Erbschaft Negativzinsen an die Bank entrichtet werden und weil das Geld schnell investiert werden soll
Was jedoch weitaus interessanter ist, ist die Fragestellung, wieso unabhängig von individuellen Sonderfaktoren eine Vielzahl von Menschen dazu bereit ist, einen bestimmten Preis zu zahlen.
Gerade bei einer in absoluten Zahlen so großen Investition wie bei einer Immobilie möchten sich viele Marktspieler mit einer möglichst validen Zweitmeinung rückversichern, dass sie keine Fehlinvestition getätigt haben.
Zuerst einmal: Wie kommen Verkäufer in der Praxis auf Ihren Angebotspreis?
In früheren Zeiten wurde gegebenenfalls einfach ein Bankberater oder ein Makler gefragt, welcher Kaufpreis denn angemessen sein könnte. Manches Mal hatte man auch einen Bekannten, der innerhalb der vergangenen Jahre eine Immobilie verkauft hat und hat diesen nach seinen Erfahrungen in der Vermarktung gefragt.
Heutzutage:
Wenn Sie keine Ahnung vom Preisgefüge am Immobilien-Markt haben, informieren Sie sich zunächst im Internet. Dort werden Sie mit Sicherheit schnell auf einen der genannten Preisatlasse (Immoscout24 oder Homeday) stoßen, der Ihnen eine erste grobe Preis-Indikation gibt. Sie geben Ihre Adresse ein und lassen Ihre Immobilie final bewerten.
Den Preis-Anker setzt das System – egal, ob der Preisatlas 1800 Euro pro Quadratmeter, 2700 Euro pro qm oder auch 5600 Euro pro qm anzeigt – Sie verlassen sich auf diese Angaben und diese Angaben ankern Sie bei der Findung Ihres Angebotspreises.
Eine Anpassung von ca. +- 300 Euro pro Quadratmeter ist je nach Zustand und Lage immer noch möglich. Jedoch ist die grobe Preis-Range gesteckt.
Vielleicht hätten Sie nach Ihrem groben Gefühl Ihre Immobilie für 4000 Euro pro Quadratmeter angeboten. Wenn das Tool jedoch 5000 Euro pro Quadratmeter ausspuckt, dann werden Sie Ihre Immobilie vermutlich zwischen 4700 und 5300 Euro pro Quadratmeter am Markt anbieten.
Durch die Indikation der Plattform hoffen Sie darauf, dass sich zu diesem Preisniveau ein passender Käufer findet.
Sie merken: Das Tool hat das Preisniveau bestimmt und nicht Sie.
ImmoScout24 bestimmt daher maßgeblich den Preis für Ihre Immobilie.
Stellen Sie sich vor, das Unternehmen würde die Immobilien-Preisschätzung auf 6300 Euro nach oben korrigieren – Vielleicht würden nicht alle Menschen daran glauben, dass Ihre Immobilie so viel wert ist.
Für 6000 Euro würden Sie sie dann jedoch vielleicht zum Verkauf anbieten (statt der anfangs anvisierten 4000 Euro). Ein simpler psychologischer Effekt: Die Anker-Theorie.
Wenn der Immobilien-Preisanker einmal gesetzt ist, dann ist nur noch ein minimaler Spielraum möglich.
Ebenso wichtig…was passiert auf Käuferseite?
Der Kaufinteressent, der ebenso keine Ahnung von einem passenden Preisniveau hat, wird neben Vergleichsangeboten ebenso den Preisatlas von ImmoScout24 nutzen. Wenn er dann feststellt, dass dieser 6300 Euro pro Quadratmeter ausspuckt, dann wird er tendenziell dazu bereit sein, die Immobilie für 6000 Euro pro Quadratmeter zu erwerben. Hätte der Preisatlas nur 4000 Euro pro qm ausgespuckt, so hätte der Interessent die Immobilie nicht für 6000 Euro pro qm erwerben wollen. Und das, obwohl an der Immobilie Nichts anders gewesen wäre.
Ähnliche Macht haben in der Praxis Bewertungstools von Banken, die maßgeblich mitbestimmen, ob eine Immobilie überhaupt zu einem bestimmten Preis finanziert wird oder nicht. Dies ist jedoch ein komplexes Thema und würde den Rahmen dieses Artikels sprengen.
Ich hoffe, dass Sie an diesem Beispiel merken, welche Macht die Immobilien-Plattformen inzwischen haben und wie sie sowohl Immobilien-Verkäufer als auch Immobilien-Käufer beeinflussen können.
Unsere These: Ohne die Preisindikationen dieser Plattformen, die jeweils auf unterschiedlichen Datensätzen basieren, würden sich auf dem Immobilienmarkt andere Preise bilden!
Die Bewertung der realen Situation unabhängig von der Bewertung eines bestimmten Tools ist eine maßgebliche Herausforderung unserer täglich Arbeit: Wir identifizieren potenzielle Anlage-Immobilien, die preis-leistungstechnisch attraktiver sind als sie auf den ersten Augenblick erscheinen und schaffen für unsere Kunden dadurch einen finanziellen Mehrwert.
Ihr PREIV-Immobilien-Investment Team
Zum Schluss:
- Sie interessieren sich für das Thema Immobilien-Investment?
- Sie spielen schon länger mit dem Gedanken in Immobilien zu investieren?
- Oder Sie haben ein konkretes Anliegen zum Thema Immobilien-Investment?
➜ Dann vereinbaren Sie gerne ein kostenloses Beratungsgespräch mit unserem Investoren-Team und wir finden gemeinsam heraus, an welchem Punkt Sie beim Thema Immobilien-Investment genau stehen und wie wir Sie bei Ihrem Vorhaben unterstützen können.