Mit Immobilien in den Ruhestand - Reichen bereits 500.000 Euro Vermögen?
Christian Tanck interviewt
Heute widmen wir uns einem Thema, dass vor allem unsere älteren Leser sehr interessieren wird: Wie viel Geld benötigt man, um in den Ruhestand zu gehen?
Erst einmal die grundsätzliche Frage an dich Sebastian: Sind Immobilien dafür überhaupt die geeignete Anlageform?
Sebastian: Definitiv sind Immobilien die geeignete Anlageform dafür. Das gilt aber auch für Aktien. Insofern gibt es erst einmal mehrere Möglichkeiten, entweder von Mieteinnahmen oder auch Dividenden seinen zukünftigen Lebensunterhalt zu bestreiten. Die Frage des „Ob?“ stellt sich in diesem Fall nicht, sondern eher die Frage des „Wie?“.
Christian: Was meinst du damit? Auf was kommt es an?
Sebastian: Ich würde dies in 2 Bereiche trennen:
- Die finanzielle Situation
- Die persönliche Situation und das persönliche Befinden
Zu Punkt 1:
Wenn wir annehmen, dass sie eine Immobilie mit einem Eigenkapitaleinsatz in Höhe von 500.000 Euro gekauft wird, dann stellt sich die Situation wie folgt dar:
Zunächst einmal müsste man beachten, dass es noch +-10% Kaufnebenkosten gibt. Das bedeutet, dass man zunächst nur eine Immobilie mit einem Marktwert von ca. 450.000 Euro erwerben könnte.
Wenn wir jetzt annehmen, dass eine Immobilie zum 30-fachen der Jahresnettokaltmiete in einer nachhaltigen Lage gekauft wird, dann haben wir lediglich 15.000 Euro Nettokaltmiete, die man jedes Jahr einnimmt. Wenn wir für die Betriebskosten und die Instandhaltung 20% der Nettokaltmiete annehmen, dann kommen wir auf ca. 12.000 Euro Jahresnettokaltmiete vor Steuern.
Das ist natürlich eine sehr vereinfachte Darstellung, jedoch Eine, mit der man grob rechnen kann. Wie Sie sehen, benötigt man daher grob 4-5 Millionen Euro Immobilienvermögen, damit man ein passives Einkommen vor Steuern von ca. 100.000 Euro pro Jahr generiert.
Ich würde daher sagen, dass 500.000 Euro Vermögen noch nicht reichen, um sich komplett zurückzulehnen und nur aus Mieteinnahmen oder Dividenden zu leben. Alles hängt natürlich auch ein wenig von den eigenen Lebenshaltungskosten, dem aktuellen Einkommen und den bestehenden Vermögenswerten ab.
Bei Immobilien gibt es jedoch den Fremdkapitalhebel und viele steuerliche Vorteile, die Aktien nicht haben. Dadurch können mit bspw. 500.000 Euro Eigenkapital Immobilien im Wert von 4-5 Millionen Euro gesund gehebelt werden. Viele unserer Mandanten haben bei Immobilien auch immer das Gefühl, dass Sie einen reellen Wert zum Anfassen haben und dass Sie das besser schlafen lässt.
Jedoch ist dies immer sehr individuell und bringt uns zum zweiten Punkt: Dem persönlichen Empfinden:
Den Altersruhestand frühzeitig genießen: Mit Immobilien kann der Traum wahr werden.
Jedoch ist dies immer sehr individuell und bringt uns zum zweiten Punkt: Dem persönlichen Empfinden:
Wir erleben bei unseren Mandanten oft, dass das persönliche Befinden fast noch wichtiger ist als die rein finanziellen Kennzahlen.
Essenzielle Fragen, die man sich stellen sollte, sind:
- Wie lange möchte ich noch arbeiten gehen?
Möchte ich überhaupt aufhören? - Wie sieht meine familiäre Situation derzeit aus?
- Wie sieht mein Alltag derzeit und zukünftig aus?
- Möchte ich Verantwortung als Vermieter tragen oder eher nicht?
Etc…
Dies sind wichtige Fragestellungen, die es zu beantworten gilt.
Erst dann kann man sich Gedanken über eine sinnvolle Anlagestrategie machen.
Christian: Vielen Dank für deine ausführliche Einschätzung.
Wenn unsere Leser nun konkret überlegen Immobilien zu kaufen, was sollten Sie dabei beachten?
Sebastian: Ich könnte jetzt plakativ sagen: Lage, Lage, Lage – aber zu einem Immobilien-Investment gehört noch viel mehr dazu. Wir schauen uns mit unserem Team die Entwicklung von Zinsen, der Politik, Baupreisen, den Marktpreisen oder auch dem Verhältnis von Angebot und Nachfrage an, nur um einmal ein paar Beispiele zu nennen.
Gerade auch, wenn wir Eigentümer beim Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses betreuen, schauen wir uns an, wann im Jahr der beste Zeitpunkt des Verkaufs ist, da es auch hier zyklische Bewegungen gibt.
Auch der Zustand der Immobilie und das Entwicklungspotenzial sind sehr wichtige Eigenschaften, die viele vergessen oder übersehen.
Deshalb haben wir uns auch nur auf vermietete Mehrfamilienhäuser spezialisiert. Hier sind wir deutlich besser aufgestellt als 99% der Marktteilnehmer. Dafür haben wir bspw. im Einfamilienhausbereich weniger Kompetenzen und nehmen diesbezüglich auch keine Aufträge an. Wir glauben sehr stark an die Fokussierung auf ein Thema und wollen dort der Beste sein. Das können wir auch ehrlich und transparent den Menschen vermitteln. Wenn wir sagen würden, dass wir der Bauchladen sind, der in Allem super ist, fühlen wir uns nicht gut dabei.
Wie die Leser sehen optimieren wir sehr viel, um beim Investieren und Verkaufen von Kapitalanlagen unsere Mandanten bestmöglich zu unterstützen. Alle diese Punkte sollten Eigentümer natürlich beachten, wenn Sie selbst verkaufen oder kaufen möchten. Wenn wir uns jedoch nicht sicher wären, dass wir es besser machen, dann hätten wir ja keine Marktberechtigung.
Christian: Das stimmt! Vielen Dank für das kleine Interview!
Ihr PREIV-Immobilien-Investment Team
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