Mehrfamilienhaus geerbt? Was nun? Die ausführliche Schritt für Schritt Anleitung für Immobilien-Erben.
Ratgeber: Diese 6 Schritte sollten Sie unternehmen, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus geerbt haben.
Inhaltsverzeichnis
1. Vorab: Bestandsaufnahme machen
Auch wenn der Tod eines Familienmitgliedes oder eines Verwandten oder Bekannten schon schmerzlich genug ist, so hat das Rechtssystem in Deutschland leider wenig Mitleid mit den Hinterbliebenen und man muss sich noch um Thematiken rund um ein potentielles Erbe oder auch um Erbschaftssteuer kümmern.
In einem ersten Schritt sollten Sie daher eine Bestandsaufnahme über das zu erbende Vermögen machen. Tragen Sie alle vorliegenden Unterlagen zusammen, damit Sie besser bewerten können, was sie überhaupt erben werden. In manchen Fällen kann es vorkommen, dass das Ausschlagen eines Erbes sinnvoller ist, wenn damit die Übernahme von Schulden einhergeht.
Insbesondere bei Immobilien ist es wichtig, in Erfahrung zu bringen wie die Ausgangssituation ist. Typische Fragestellungen hierzu sind:
- War der Erblasser alleiniger Eigentümer der Immobilie oder gab es noch andere Miteigentümer?
- Wurde die Immobilie privat gehalten oder war sie bspw. in einer GmbH?
Dies hat Folgen für die spätere Entscheidung, was mit der Immobilie passieren soll.
Beachten Sie zudem:
Wenn Sie das Erbe nach positiver Bestandsaufnahme mit Beantragung des Erbscheins anfordern, so können Sie es im Nachhinein nicht mehr ausschlagen. Wenn sich herausstellt, dass der Erblasser noch Schulden hatte, so bleiben Ihnen 12 Wochen, um diese aus dem Nachlass zu tilgen. Andernfalls haften Sie mit Ihrem Privatvermögen.
2. Zugriff auf das Mehrfamilienhaus - Erbschein beantragen
Damit Sie Zugriff auf die vererbte Immobilie bekommen, bedarf es gewissen Voraussetzungen. Das wichtigste Dokument im Erbfall ist der Erbschein. Er weist Sie als rechtlich legitimierten Erben aus. Eine Umschreibung des Grundbuchs auf Ihren Namen kann bspw. nur erfolgen, wenn ein notariell beglaubigtes Testament oder eben der Erbschein vorliegt.
Beantragt wird der Erbschein beim zuständigen Nachlassgericht. Hier finden sich auf der lokalen Webseite meist die jeweiligen Formulare zum Herunterladen. Wir empfehlen Ihnen jedoch einen Vor-Ort-Termin im Nachlassgericht zu vereinbaren. Beim Amtsgericht Düsseldorf können Sie dies bspw. unter dem folgenden Link: HIER KLICKEN
Eine Ausnahme gibt es: Wenn der Erblasser vorher im Ausland gelebt hat, ist das Nachlassgericht in Berlin-Schönefeld für die Ausstellung des Erbscheins verantwortlich.
Oftmals müssen zur Beantragung auch weitere Unterlagen eingereicht werden wie bspw.:
· Personalausweis oder Reisepass
· Sterbeurkunde der verstorbenen Person
· Falls vorhanden: Testament oder Erbvertrag
· Geburts- und Sterbeurkunden aller Erben oder vorverstorbenen Erben
· Anschriften aller Erben
Bereits vor dem Tod ausgestellte Vollmachten oder ein verbindlicher Erbvertrag können den Erbschein bei Bedarf überflüssig machen, jedoch gilt es, dies abzuklären.
Ebenfalls kann es vorkommen, dass sich eine Bank, bei der ein Darlehen für das Mehrfamilienhaus existiert, nach einem entsprechenden Nachweis erkundigt.
Die Kosten des Erbscheins sind abhängig vom Wert der Erbmasse und können zwischen 15 Euro und 1.735 Euro betragen Eine genaue Auflistung finden Sie bspw. beim Justizportal Nordrhein-Westfalen unter dem folgenden Link: HIER KLICKEN
Den gleichen Betrag müssen Sie noch einmal für die eidesstattliche Verfügung bezahlen.
Ein Beispiel: Beträgt der Nachlasswert bis zu 500.000 Euro, dann kostet die Erstellung des Erbscheins 935 Euro und die eidesstattliche Verfügung auch noch einmal 935 Euro. Das bedeutet: Sie müssen 1.870 Euro an das zuständige Nachlassgericht zahlen.
Die Dauer der Beantragung hängt von den jeweiligen Behörden sowie der Verfügbarkeit aller relevanten Unterlagen ab. Mit ein paar Wochen sollten Sie jedoch in jedem Fall kalkulieren.
Eine Frist, in der Sie den Erbschein beantragen müssen, gibt es nicht. Theoretisch können Sie noch Jahre später den Erbschein beantragen. Beachten sollten Sie jedoch, dass innerhalb von 3 Jahren Ihr Pflichtteilsanspruch entfällt.
Wichtig:
Informieren Sie sich, ob es gemäß der gesetzlichen Erbfolge oder gemäß des Testaments weitere Miterben gibt, bevor Sie den Erbschein beantragen. Der Erbschein muss dann gemeinsam beantragt werden. Im Erbschein werden zudem alle Miterben transparent aufgeführt.
3. Umschreiben des Grundbuchs
Wenn der Erbschein vorliegt, können Sie die Immobilie im Grundbuch auf Ihren Namen und den möglicher Miterben umschreiben lassen. Gehen Sie hierzu auf das zuständige Grundbuchamt zu, in dem die Immobilie vermerkt ist.
Gut zu wissen:
Auch, wenn sich mit der Umschreibung der Eigentümer im Grundbuch ändert, so zahlen sie weder Grunderwerbssteuer oder die Kosten der Grundbuchumschreibung. Die Grundbuchumschreibung ist jedoch nur bis zu 2 Jahre nach dem Tod des Erblassers kostenfrei. Daher empfiehlt sich eine zeitnahe Umschreibung.
4. Plan machen: Was soll mit der Immobilie passieren?
Wenn Sie zum ersten Mal eine Immobilie geerbt haben und wenn Sie bisher nicht mit der Thematik vertraut waren, kann dies Sie gerade in der emotionalen Zeit kurz nach dem Tod eines Angehörigen stark belasten. Wichtig ist, dass Sie keine emotionale ad-hoc Entscheidung treffen, sondern dass Sie anhand von rationalen Parametern abwägen, wie Sie nun weiter verfahren wollen. Insbesondere fachlicher Rat kann hier sehr sinnvoll sein. Bei einem Mehrfamilienhaus geht es in der Regel um hohe sechs-und siebenstellige Beträge. Daher können auch schnell teure Fehlentscheidungen getroffen werden, die Sie viele Tausend Euro kosten können. Nehmen Sie sich daher die notwendige Zeit.
5. Erbschaftssteuer berechnen
Vorab:
- Individuelle Steuerfragen sollten Sie immer mit einem Steuerberater abklären. Kontaktieren Sie uns gerne, wenn wir Ihnen einen Kontakt zu einem spezialisierten Steuerberater in Immobilien-Fragen herstellen sollen.
Die Berechnungsgrundlage für die Erbschaftssteuer auf Immobilien ist stets der Verkehrswert. Bei Mehrfamilienhäusern wird in der Regel das Ertragswertverfahren zur Bestimmung des Verkehrswertes herangezogen. Der Vorteil bei vermieteten Immobilien ist, dass bei der Berechnung von Schenkung- oder Erbschaftsteuer nur 90 Prozent des ermittelten Verkehrswerts berücksichtigt werden. Die übrigen 10 Prozent können steuerfrei verschenkt oder vererbt werden. Die Steuerbefreiung gilt übrigens nicht nur für Mehrfamilienhäuser, sondern auch für vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser sowie vermietete Eigentumswohnungen.
| Wer ist der Erbe? | Freibeträge |
|---|---|
| Ehegatte oder Lebenspartner (Steuerklasse 1) | 500.000 Euro |
| Kinder oder Enkel, wenn die Kinder verstorben sind (Steuerklasse 1) | 400.000 Euro |
| Enkel (Steuerklasse 1) | 200.000 Euro |
| übrigen Erben (Steuerklasse 1) | 100.000 Euro |
| übrigen Erben (Steuerklasse 2 + 3) | 20.000 Euro |
| Wert des steuerpflichtigen Erwerbs | Steuerklasse 1 | Steuerklasse 2 | Steuerklasse 3 |
|---|---|---|---|
|
bis 75.000 Euro |
7 % |
15 % |
30 % |
|
bis 300.000 Euro |
11 % |
20 % |
30 % |
|
bis 600.000 Euro |
15 % |
25 % |
30 % |
|
bis 6.000.000 Euro |
19 % |
30 % |
30 % |
|
bis 13.000.000 Euro |
23 % |
35 % |
50 % |
|
bis 26.000.000 Euro |
27 % |
40 % |
50 % |
|
ab 26.000.000 Euro |
30 % |
43 % |
50 % |
Insgesamt müssten Sie an das zuständige Nachlassgericht 60.000 Euro zahlen, wenn Sie dieses Erbe antreten.
Ein Vorteil bei Immobilien ist, dass die betreffende Erbschaftssteuer über einen Zeitraum von zehn Jahren gestundet werden kann, falls Sie als Erbe das Objekt verkaufen müssten, um die Steuer begleichen zu können (dies kommt in der Praxis recht häufig vor). Diese Regelung soll Erben vor Notverkäufen schützen und gibt bspw. erben von vermieteten Immobilien die Möglichkeit, die Steuer nach und nach aus den Mieteinnahmen zu bezahlen. Viele Menschen fühlen sich dennoch nicht wohl dabei, eine Schuld abzutragen. Zudem belastet eine vermietete Immobilie gerade Menschen, die keine Erfahrung in diesem Bereich haben oder die nicht vor Ort wohnen, stark.
6. Verkauf: Sinnvoll oder nicht?
Vorab:
Bevor Sie sich die Frage des Verkaufs stellen, sollten Sie in jedem Fall abklären, ob die Immobilie, wenn Sie vom Erblasser privat gekauft worden ist, mind. 10 Jahre im Privatvermögen gehalten wurde oder nicht. Ansonsten fällt bei dem Objekt zusätzliche Einkommensteuer (häufig als „Spekulationssteuer“ bezeichnet) an.
Auch bei einem potentiellen Verkauf eines Mehrfamilienhauses gibt es Einiges zu berücksichtigen. Wenn Sie die Immobilie mit gemeinsamen Miterben geerbt haben, dann ist in den meisten Fällen der Verkauf die sinnvollste Option. In der Praxis werden sich mehrere Eigentümer, die unterschiedlichste Philosophien und Interessen vertreten, selten auf harmonische Art und Weise einig (spätestens bei langjähriger Bewirtschaftung der Objekte).
Wenn Sie Alleinerbe der Immobilie sind, haben Sie von Grund auf mehr Handlungsfreiheiten, die die Entscheidung deutlich schwerer werden lassen.
Hier sollten Sie für sich ein paar richtungsweisende Fragen beantworten:
- Möchte ich die Verantwortung für eine Immobilie und für deren Mieter tragen?
- Wie sieht die Finanzlage des Objektes aus? Macht die Immobilie derzeit Überschüsse oder Verluste? Wenn ja, kann ich mir diese leisten?
- Zu welchen Konditionen ist die Immobilie finanziert? Besteht das Risiko einer Anschlussfinanzierung?
- Wie ist der Zustand des Objektes? Welche Instandhaltungsmaßnahmen müssen eventuell durchgeführt werden?
Kann ich mich um die Immobilie kümmern oder gibt es eine Hausverwaltung, die das übernehmen kann?
Welche Steuern würden bei einem potentiellen Verkauf anfallen?
- Wie gestalten sich die Marktlage und die politische Lage aktuell und welchen Einfluss hat das auf den Wert meiner Immobilie?
Am Ende ist die Frage nach dem Verkauf auch oft eine Frage des persönlichen Empfindens. Sie sollten sich wohl bei der Entscheidung für oder gegen einen Verkauf der Immobilie fühlen.
Wenn Sie zu der Beantwortung der Fragen einen Gesprächspartner benötigen, der sich in Ihre Lage hineinversetzen möchte und der zielführende Ratschläge gibt, dann treten Sie gerne unverbindlich und kostenlos mit uns in Kontakt.
Ihr Ansprechpartner
Sebastian Sauer, Geschäftsführer
PREIV Immobilien GmbH – Der Mehrfamilienhaus-Makler
Interessant zu wissen:
- Nach Auswertungen des Statistischen Bundesamtes wurden 2020 84,4 Milliarden Euro Vermögen durch Erbschaft oder Schenkungen von der älteren an die jüngere Generation übertragen. Dies entspricht einer Steigerung von 5,9% gegenüber dem Vorjahr.
- Den Großteil davon macht mit 32,5 Milliarden Euro das Immobilienvermögen von unbebauten und bebauten Grundstücken aus. Insgesamt betrugen die Einnahmen des Staates 2020 8,5 Milliarden Euro als Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer.
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