Denkfehler #2: Warum die PREIV Immobilien GmbH keine "Vertriebs-Immobilien aus dem Katalog" anbietet
von Sebastian Sauer
„Schwatzt mir Jemand das „falsche“ Aktienpaket für 5.000 Euro auf, so ist das etwas anderes, als wenn mir Jemand die „falsche“ Immobilie für 500.000 Euro aufschwatzt“
Beim Immobilienkauf geht es um einen in absoluten Zahlen großen Vermögenswert, der bei sehr vielen Menschen den Löwenanteil des eigenen Portfolios ausmacht. Somit ist es insbesondere hierbei wichtig, eine gute und wohlüberlegte Entscheidung zu treffen.
Wenn man eine Immobilie zu einem beispielsweise 15% schlechteren Preis-Leistungsverhältnis einkauft, so hätte man davon locker ein besseres Auto kaufen und sehr oft luxuriös in Urlaub fahren können.
Viele Anbieter am Markt verkaufen sogenannte „Vertriebsimmobilien“. In der Regel handelt es sich hierbei um Neubauprojekte oder um frisch kernsanierte Immobilien. Meist sind dies sehr hochwertige Immobilien, die leicht und unkompliziert einzukaufen sind. Die Konkurrenz beim Einkauf ist gering. Warum ist das so? Das liegt am Haken, die solche Projekte mit sich bringen: an diesen Immobilien verdienen einige Stellen vorab mit und das Preisniveau ist ebenso „exklusiv“.
Da der Prozess, eine Immobilie am Markt einzukaufen, aufwändiger ist, greifen viele Käufer auf eine sogenannte Vertriebsimmobilie zurück. Häufig haben wir erlebt, dass Kunden am Markt über einen längeren Zeitraum auf eigene Faust nicht zum Zug kamen und dass sie dann eine solche Immobilie „aus dem Katalog“ erworben haben.
Damit haben sie gedanklich den Haken hinter das Thema Immobilien gemacht. In wenigen Fällen ist selbst das besser wie als wenn gar nicht gehandelt worden wäre. Allerdings ist es, wie oben beschrieben, gerade bei diesem großen Vermögenswert nicht sinnvoll, genau hier so gemütlich und ggfls. auch unüberlegt zu handeln.
Diese Art von Immobilien wird von vielen Vertrieblern angeboten. Da diesen häufig begegnet worden ist, wurden wir, ohne dass bekannt war, was wir machen, von einigen Leuten ebenso in diese Schublade gepackt.
Ähnlich wie beim ersten Denkfehler können wir es Niemandem verübeln, dass dieses Denken aufkommt. Im Gegenteil – Wir sehen unsere Aufgabe darin, Aufklärung zu betreiben und den Mehrwert unserer Beratung & Dienstleistung herauszustellen.
Wir sind mit PREIV angetreten, um es besser zu machen. Wir möchten unseren Kunden eine bessere Beratung, eine transparentere und bessere Aufklärung bieten und vor allem ein besseres Ergebnis liefern.
Definitiv ist unsere Beratung & Dienstleistung anspruchsvoller. Eine Vertriebsimmobilie muss nur “an den Mann” gebracht und verkauft werden. Wir hingegen müssen uns zunächst auf die Suche nach der bestmöglichen Anlage-Immobilie für unsere Kunden begeben. Hier müssen wir uns im Dienste unserer Kunden mitunter auch mal in einem schwierigen Kampf im umkämpften Haifischbecken des Immobilien-Marktes behaupten und gegen viele andere Interessenten durchsetzen.
Immobilien sind definitiv ein zielführendes Werkzeug, um finanzielle Ziele zu erreichen oder um Vermögen zu sichern. Ein Grund für die Skepsis vieler Menschen, insbesondere von älteren Menschen, gegenüber Anlage-Immobilien, ist in der Historie zu finden:
In der Zeit nach der Wiedervereinigung (ab ca. 1990) gab es eine enorme Aufbruchsstimmung im Osten Deutschlands. Damals wurden die neuen Bundesländer wie Brandenburg, Thüringen oder Sachsen mit vielen Milliarden D-Mark Subventionen prunkvoll hergerichtet, sodass viele Gebiete der alten Bundesländer hätten neidisch werden können. Das Ziel war es, die neuen Bundesländer als Wohn-und Arbeitsort zu bewerben.
Dieser Hype hat auch viele „windige“ Finanzberater aufs Parkett gelockt.
Insbesondere Investoren aus West-Deutschland haben von Ihren Finanzberatern, Vermögensberatern oder auch Bankberatern sogenannte „Vertriebsimmobilien aus dem Katalog“ schmackhaft gemacht bekommen. Es wurden aufwendige Exposés für den Massenvertrieb erstellt und sagenumwobene Renditen und Entwicklungen in den neuen Bundesländern versprochen.
Die Argumentation war: Noch können Sie billig eine Anlage-Immobilie im Osten kaufen; bald schon nicht mehr. Der Aufforderung sind Tausende Menschen gefolgt und haben teils „blind“ ohne überhaupt den Ort zu kennen, eine Immobilie auch in schlechten Lagen erworben.
Diese Argumentation hat sich dann nach einiger Zeit als katastrophale Fehleinschätzung herausgestellt. Der Wegzug aus dem Osten hielt an und es kamen kaum neue Menschen aus dem Westen hinzu, die in den angepriesenen Kapitalanlagen hätten zur Miete wohnen sollen.
Das Statistische Bundesamt schreibt hierzu: „Während die Bevölkerung im Westen Deutschlands zwischen 1990 und 2019 um 9 % auf 67 Millionen gewachsen ist, nahm sie im gleichen Zeitraum im Osten um 15 % auf 12,5 Millionen ab.“
Hauptgrund für viele gescheiterte Projekte und weiterer extremer Brandbeschleuniger war, dass vom Staat für den Kauf von Immobilien im Osten enorme Steuerbegünstigungen angeboten worden sind. Wozu hat das geführt? Die Immobilien wurden aufgrund dieser Steuerbegünstigungen einfach massiv viel teurer angeboten.
Diese Begünstigungen haben bei vielen Personen dazu geführt, dass sie den Verstand komplett ausgeschaltet haben und dass zu abstrusen Preisen eingekauft worden ist.
Ganz salopp gesagt: eine Steuererleichterung von 50% hilft mir gar nichts, wenn ich eine Immobilie zum 3-fachen Preis des gebotenen erwerbe…
Für die Medien war die finanzielle Fehlentscheidung vieler Menschen eine sehr große Story, die über Jahre und Jahrzehnte ausgeschlachtet wurde. Bei der Bevölkerung wurde eine Welle der Angst geschürt, dass man nie wieder in Immobilien investieren sollte.
Insbesondere vor den bösartigen Vertrieblern von Immobilien, die horrende Provisionen erhalten, wurde gewarnt.
Seither gibt es eine gewisse Skepsis, die mit dem Thema „Immobilien-Investments“ verbunden ist. Vielleicht nicht für meine Generation, aber insbesondere für die Generation derer, die dies live miterlebt haben.
Beispielhaft einmal die toll präsentierte Neubau-Immobilie aus dem Katalog. Vom Vertriebler schön aufbereitet und präsentiert. Beeindruckend hochwertig ist jedoch nicht nur die Immobilie, sondern meist auch der Preis.
Wie beschrieben gibt es diese „Vertriebsimmobilie aus dem Katalog“ auch heute noch. Teils werden diese von absolut seriösen Anbietern angeboten. Es gibt jedoch auch schwarze Schafe, die mit abenteuerlichen Versprechungen locken. Ein Kunde von uns hat uns beispielsweise das folgende, in unseren Augen unseriöse, Angebot zukommen lassen:
Eine Eigentumswohnung in einer eher schlechteren Randlage von München in einem eher hässlichen Hochhaus (7.OG) wurde in einem schönen Exposé beworben. Die Wohnung hat 74 Quadratmeter und wird innen gerade frisch saniert. Das Besondere: Die Wohnung mit 4 kleinen Zimmern wurde mit einer abenteuerlichen SOLL-Miete von knapp 2400 Euro kalt pro Monat anpriesen.
Erreicht werden sollte dies als möblierte Vermietung jeweils als Einzelzimmer mit dem Gemeinschaftsbadezimmer.
Der Kaufpreis betrug 679.000 Euro (ohne Nebenkosten). Es wurde eine Brutto-Rendite von 4,2% versprochen, die mit einem Eigenkapitaleinsatz in Höhe von 38.000 Euro und einer monatlichen Tilgung von 2% sowie einem Zinssatz von 1,75% erreicht werden soll. Zusammenfassend: es wurde suggeriert, dass diese Miethöhe problemlos und ohne Leerstand und Verwaltungsaufwand nachhaltig erzielbar sei. So etwas wie ein Posten für Instandhaltung existierte in der Kalkulation nicht.
Natürlich ist München ein sehr begehrter Standort. Es ist aber gerade bei einer solch wichtigen Frage wie dem Immobilienkauf absolut unlauter, solche Versprechungen bzgl. der Miethöhe zu machen.
In der Praxis wird es sicherlich kaum möglich sein, dieses Modell sicher und nachhaltig zu fahren. Eine Investition sollte sich bei Normalvermietung lohnen. Wenn ich bereit dazu bin, ein aufwändiges Konzept mit möbliertem Wohnen zu fahren, dann sollte dies höchstens ein Zusatz-Bonbon sein. Es darf aber niemals die Grundlage meiner sauberen Kalkulation sein.
In der momentanen Marktsituation findet sich vielleicht wirklich ein Käufer. Jedoch erlaube ich mir, nochmal folgende Fragen zu stellen:
- Wie nachhaltig ist das angepriesene Vermietungsmodell?
- Was passiert, wenn die Wohnung nur weitaus günstiger vermietet werden kann?
- Wie viel Aufwand ist es, ständig neue Kurzzeitmieter zu finden?
- Wie bewertet die Bank dieses Investment?
- Wie sehr leidet der Zustand der Wohnung bei so einem Vermietungsmodell?
- Was ist, wenn der Markt sich negativ entwickelt oder wenn die Zinsen steigen? Könnte man das aushalten?
Selbstverständlich kann das Modell mit Glück funktionieren und es gibt viele Menschen, die auf ähnliche Art und Weise Geld verdienen. Als konservativ geprägte Menschen möchten wir von PREIV ein Immobilien-Investment jedoch nicht auf Konjunktiven wie „hätte“, „könnte“, „wenn“ oder „dann“ fußen lassen.
Uns ist die Nachhaltigkeit eines Immobilien-Investments sehr wichtig.
Aus diesem Grund finden, analysieren und sichern wir Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser „am Markt“ für unsere Kunden. Diese sollten ein sehr gutes Preis-Leistungsverhältnis haben.
Unser Ziel ist es nicht, Ihnen eine Immobilie „schön“ zu rechnen, sondern ganz objektiv Vor-und Nachteile aufzeigen, damit Sie eine transparente Entscheidungsgrundlage haben.
Was wir Ihnen garantieren können ist zum einen, dass wir eine Anlage-Immobilie finden, die zu Ihrer Person und zu Ihrem finanziellen Hintergrund passt. Und zum anderen können wir Ihnen garantieren, dass wir eines der besten Angebote am Markt für Sie finden werden. Dies haben wir durch unsere Erfahrung in der Vergangenheit und auch heute, in der Gegenwart, immer wieder geschafft.
Und diesem Grundsatz bleiben wir uns treu. Wir wollen Ihnen auch noch Jahre nach dem Kauf gern begegnen, von positiven Erfahrungen hören und guten Gewissens weiterempfohlen werden können.
Ihr PREIV-Immobilien-Investment Team
Zum Schluss:
- Sie interessieren sich für das Thema Immobilien-Investment?
- Sie spielen schon länger mit dem Gedanken in Immobilien zu investieren?
- Oder Sie haben ein konkretes Anliegen zum Thema Immobilien-Investment?
➜ Dann vereinbaren Sie gerne ein kostenloses Beratungsgespräch mit unserem Investoren-Team und wir finden gemeinsam heraus, an welchem Punkt Sie beim Thema Immobilien-Investment genau stehen und wie wir Sie bei Ihrem Vorhaben unterstützen können.