Immobilien-Marktanalyse Juli 2023 - So sieht es derzeit aus | Alle Infos & News
Die Immobilienwelt durchlebt turbulente Zeiten. Rapide gestiegene Bauzinsen sowie die Sorge vor politischen Eingriffen (Heizung und andere mögliche Sanierungszwänge) ließen die Immobilienpreise, je nach Lage und Zustand des Objektes, um ca. 15-30% fallen. Am härtesten trifft es vor allem ländliche Gebiete. Und obwohl die Mieten vielerorts weiter steigen, wird der Kauf und Verkauf gerade von größeren Anlageimmobilien komplexer. Das Segment Neubau durchlebt eine große Krise, was Bestandsimmobilien stärkt.
Darauf und auf weitere Themen gehen wir in unserem Marktupdate nach dem ersten Halbjahr 2023 ein.
Inhaltsverzeichnis
- Der Hauptauslöser der fallenden Immobilienpreise: Gestiegene Bauzinsen
- Restriktivere Banken: Was sich bei der Kreditvergabe geändert hat
- Beim Neubau stockt es – Wie Bestandsgebäude und Vermieter profitieren.
- Lage, Lage, Lage – Wie sich der Standort und die Art der Immobilie derzeit auf den Preis auswirken
- Handlungsempfehlung: Was Käufer, Verkäufer und Bestandshalter mitnehmen können.
1. Der Hauptauslöser der fallenden Immobilienpreise: Gestiegene Bauzinsen
In der ersten Jahreshälfte begannen die Zinsen für Immobiliardarlehen in rasanter Geschwindigkeit rapide zu steigen. Am 21. Juli 2022, also vor grob einem Jahr, hat die EZB dann zum ersten Mal den Leitzins erhöht, um der anhaltenden Inflation von teils über 10% entgegenzuwirken. Doch dabei ist es nicht geblieben. Es folgten sieben weitere Zinserhöhungen bis zu einem Leitzinssatz von nunmehr 4%.
Die Folge: Der rapide und so schnelle Anstieg der Zinsen führte zu einer Art Schockstarre auf dem Markt. Es war schwer, vorherzusehen, wie die Situation sich weiter entwickeln würde. Verkäufer beharrten auf einer Kaufpreisvorstellung, die ja noch vor wenigen Monaten hätte erzielt werden können. Käufer wollten oder konnten diese Preisvorstellungen aufgrund der neuen Finanzierungsbedingungen nicht zahlen. Diese Situation führte dazu, dass es über Monate hinweg zu sehr wenigen Transaktionen kam. Wer nicht verkaufen musste, tat es nicht und hoffte auf die Erzielung des angestrebten Preises. Käufer hofften auf fallenden Immobilienpreise und verhielten sich eher zurückhaltend. Die Rahmenbedingungen für Immobilientransaktionen haben sich verändert.
Doch was bedeutet das jetzt in der Praxis?
Wenn man sich vorher zu einem Zinssatz von 1% 1.000.000 Euro bei der Bank geliehen hat, hat man 10.000 Euro pro Jahr an Zinsen entrichten müssen. Bei einem Zinssatz von 4% sind es nun 40.000 Euro (ohne Berücksichtigung einer geforderten Tilgung, die hinzukommt). Die Rechnung ist eine andere geworden. Dies können sich nun natürlich deutlich weniger Menschen leisten. Die Nachfrage zum Kauf von Immobilien ist stark eingebrochen. Es führt zu weniger Konkurrenz bei Kaufinteressenten, zu mehr Angebot und zu sinkenden Preisen.
Hinzu kommen (zumindest angekündigte) politische Eingriffe
Als wären die massiven Zinserhöhungen nicht genug, kam im letzten Jahr auch der Druck der Politik hinzu, dass viele Gebäude energetisch saniert werden müssten oder dass nur noch bestimmte Heizungen eingebaut werden dürften, was potentiell zu massiv steigenden Kosten für Immobilienbesitzer führen würde. Auch dies verkleinerte die Nachfrage nach Immobilien deutlich.
Zusammenfassung:
Die Immobilien-Preise sind durch die gestiegenen Zinsen um ca. 15-30% gefallen (Später dazu mehr). Hinzu kam und kommt auch noch der Druck der Politik auf die Eigentümer, Ihre Häuser zu sanieren.
2. Restriktivere Banken: Was sich bei der Kreditvergabe geändert hat.
Immobilien werden in den seltensten Fällen zu 100% ohne Darlehensaufnahme bezahlt. Meistens stellen Banken einen Großteil des Geldes gegen die Zahlung von Zinsen zur Verfügung. Auch hier haben sich im letzten Jahr die Bedingungen deutlich geändert:
1. Banken sind bei der Darlehensvergabe generell restriktiver und legen viel mehr Wert auf den Einsatz von Eigenkapital – mind. die Kaufnebenkosten sollten in der Regel selbst getragen werden. Viele Banken möchten jedoch zusätzlich weiteren Eigenkapitaleinsatz. Auch bzgl. Bonität der Käufer und bzgl. Objekt sind Banken wieder wählerischer.
2. Energetischer Zustand: Häuser, die einen schlechten energetischen Zustand aufweisen, werden in der internen Bewertung der Bank deutlich abgewertet. Dies trifft vor allem Häuser der älteren Baujahre. Im Gegensatz dazu wird ein guter energetischer Zustand bei neueren Baujahren oder sanierten Häusern sehr positiv gesehen und viel stärker in die Bewertung integriert als es noch vor wenigen Jahren der Fall war.
3. Beim Neubau stockt es - Bestandsgebäude & Vermieter profitieren
Das Kern-Problem: Die Baumaterialien sowie die Arbeitskosten und somit die Herstellungskosten für den Errichter einer Neubau-Immobilie sind deutlich gestiegen, während gleichzeitig die Immobilien-Preise gefallen sind.
Das bedeutet in der Praxis: Ein Haus zu bauen ist teurer geworden, man kann es aber oftmals nicht mehr am Markt zu dem entsprechenden Preis verkaufen, zu dem man es eigentlich müsste.
Die Marge schmilzt auf 0 oder sogar darunter. Dadurch sind Projektentwickler oder Investoren nicht besonders motiviert, neu zu bauen – und das obwohl Deutschland in Ballungsgebieten jede Menge Wohnungen dringend benötigt.
Das hat zur Folge, dass sich die Nachfrage daher mehr und mehr auf die günstigeren Bestandsgebäude konzentriert. Befeuert wird der Mietmarkt zusätzlich dadurch, dass sich viele Menschen den Kauf einer Immobilie durch die gestiegenen Zinsen nicht mehr leisten können und daher weiterhin zur Miete wohnen müssen. Die Folge: Die Mieten steigen.
4. Lage, Lage, Lage - Wie sich Standort und Art der Immobilie derzeit auf den Preis auswirken
Dei Spreu der Immobilien trennt sich aktuell vom Weizen – Wer in den letzten Jahren als Kapitalanleger Immobilien ausschließlich nach der auf den ersten Blick besser wirkenden “Excel-Tabelle” in schlechteren C- & D-Lagen gekauft hat, wird nun einen deutlicheren Preisabfall erleben, als derjenige, der in A- & B-Lagen gekauft hat.
Hinzu kommt, dass Kosten der potentiellen energetischen Sanierungen eine Wohnung in schlechterer Lage mit einer Nettokaltmiete von angenommen nur 6 Euro pro qm deutlich stärker treffen, als wenn man als Vermieter eine Miete von bspw. 10-12 Euro pro qm erhält.
Dies könnte in sehr schlechten Lagen mit geringen Kaufpreisen bis hin zum wirtschaftlichen K.O. einer Immobilie führen.
Ähnlich verhält es auch beim Eigenheim. In schlechteren Lagen werden energetische Maßnahmen tendenziell nur werterhaltend sein, während sie in guten Lagen weiterhin wertsteigernd sind.
Die Art der Immobilie ist auch ein ganz wichtiger Faktor bei der Preisfindung. Bei einer durchschnittlichen 30qm Wohnung in Köln für 120.000 Euro gibt es einen weniger großen Wertverfall, da es immer noch eine Vielzahl an Käufern gibt, die ihr Geld der Inflation entgegenwirkend sinnvoll anlegen möchten und sich dies bei solch kleineren absoluten Beträgen leisten können.
Anders sieht es jedoch bei einem Mehrfamilienhaus von bspw. über 1 Mio. Euro aus. Durch die gestiegenen Zinsen können sich nur noch wenige Investoren Immobilien in diesem Preissegment leisten, da man hier oftmals einige 100.000 Euro an Eigenkapital aufbringen sollte. Diese Gruppe an eigenkapitalstarken Investoren gehört derzeit zu den Gewinnern des Marktes, da sie gute Objekte günstiger einkaufen und darstellen kann.
Ähnlich verhält es sich auch beim Eigenheim. Viele Menschen können sich nur bis zu einer bestimmen Summe eine Immobilie leisten und dann ist es manchmal irrelevant, ob das Haus besonders viel Wohnfläche oder einen sehr hohen Standard hat. Gerade im ländlicheren Raum ist daher manchmal ein gleichwertiges Haus mit 200qm Wohnfläche genauso viel wert wie eines mit 250qm Wohnfläche – da hier der absolute Betrag die Hürde/Begrenzung darstellt.
5. Handlungsempfehlung: Was Verkäufer, Käufer und Bestandshalter mitnehmen können.
Generell ist Niemand in Besitz einer Glaskugel und kann mit 100-prozentiger Genauigkeit die weitere Entwicklung skizzieren. Es ist nicht ausgeschlossen, dass Preise für das absolut notwendige Gut Immobilie wieder steigen werden. Ebenso könnte es durch weiter steigende Zinsen oder politische Eingriffe zu weiter fallenden Durchschnittspreisen kommen. Dennoch gibt es viele Indizien dafür, die bestimmte Szenarien wahrscheinlich machen.
Immobilien-Verkäufer müssen sich aktuell damit abfinden, dass nicht mehr nahezu jede Immobilie recht leicht und zu einem Preis verkauft werden kann, wie es noch vor 1,5 Jahren möglich gewesen wäre. Aktuell herrscht hier oftmals noch eine falsche Wahrnehmung seitens der Verkäufer-Seite, da es auf ImmoScout24 oder Immowelt viele inserierte Objekte gibt, die zu den „alten Preisen“ angeboten werden. Jedoch gibt es für diese Immobilien in der Regel keinerlei Anfragen oder sie werden um die entsprechenden 20-30% nachträglich heruntergehandelt und eben nicht zu den inserierten Preisen verkauft.
Immobilienverkäufe zu guten Preisen funktionieren weiterhin, sind jedoch weitaus komplexer geworden, wodurch die Arbeit eines guten Maklers wieder deutlich an Wert gewonnen hat.
Immobilien-Käufer können sich nach einem Jahr der “Abstinenz” aufgrund der großen Diskrepanz von Zinssatz zu dem Angebotspreis der Immobilie wieder langsam auf die Suche begeben, ein attraktives Objekt zu finden, das zu den neuen Gegebenheiten passt und das Banken auch gern finanzieren. Sie sollten jedoch sehr genau den Standort als auch die Art des Objektes prüfen und nicht nur auf die anfängliche Excel-Tabelle schauen
Immobilien-Eigentümer und Bestandshalter sollten sich darauf einstellen, dass früher oder später energetische Maßnahmen auf sie zukommen werden und dafür die entsprechenden Mittel bereithalten. Wenn der damit verbundene Aufwand (monetär und zeittechnisch) nicht mehr getätigt werden möchte, kann ein Verkauf sinnvoll sein.
Wenn Sie sich dafür interessieren, welcher Kaufpreis für Ihre Immobilie im aktuellen Markt erzielt werden kann oder wenn Sie mit dem Gedanken spielen, Ihre Immobilie zu verkaufen, dann wenden Sie sich gern an uns. Wir werden den Sachverhalt engagiert und fachkundig begleiten und Sie zu einem sehr guten Verkaufserlös leiten.
Ihr Ansprechpartner
Sebastian Sauer, Geschäftsführer
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