Der dynamische Immobilien-Markt: Wie Sie einen kühlen Kopf bewahren und smarte Entscheidungen treffen
Die Bauzinsen sind auf dem Niveau von 2009, die Inflation seit Monaten über 7%, der Russland-Ukraine-Krieg sorgt für geopolitische Unsicherheiten, die Herstellungskosten für Immobilien steigen weiter stark, Rohstoffe werden knapper, die ESG-Politik der Bundesregierung wird stärker und die Angebots-Nachfragesituation beginnt sich nachhaltig zu ändern.
Inhaltsverzeichnis
- Welche Parameter machen den Immobilien-Markt aktuell sehr dynamisch?
- Worauf Sie beim Thema Immobilien-Investment wirklich achten sollten und worauf es weniger ankommt.
- Wie die einzelnen Parameter miteinander verwoben sind und Sie das Spinnennetz besser verstehen.
- Aus der Praxis: 5 Entwicklungen, die wir derzeit am Immobilien-Markt beobachten
- Handlungsempfehlung: Was Käufer am Immobilien-Markt derzeit tun können
1. Welche Parameter machen den Immobilien-Markt aktuell sehr dynamisch?
Derzeit erleben wir die dynamischsten Entwicklungen am Immobilien-Markt seit vielen Jahren. Die Besonderheit derzeit: Diverse Parameter, die unterschiedlich stark ausgeprägt sind, beeinflussen gleichzeitig die Situation am Immobilien-Markt. Damit Sie den Überblick behalten, fassen wir alle Parameter einmal zusammen:
Bauzinsen:
Die Banken in Deutschland haben die Bauzinsen seit Anfang des Jahres exponentiell erhöht. Inzwischen liegen wir bei einer 10-jährigen Zinsfestschreibung grob auf dem Niveau von 2009. Dass 8 Jahre wenig bis Nichts passiert und dass die Entwicklungen dann innerhalb von nur 5 Monaten so verlaufen, haben auch die findigsten Experten nicht vorhersehen können. Interessant hierbei ist, dass die Leitzinsen bisher kaum verändert sind. Variable Zinsen, die sich am Euribor orientieren, haben sich daher bei Bestandsverträgen noch nicht signifikant geändert.
Erhöhte Eigenkapitalanforderung der Banken:
Die Banken müssen im Jahr 2022 Ihre Eigenkapitalanforderungen leicht erhöhen. Ab Februar 2023 sollen sich nach Beschluss der Bundesfinanzaufsicht die Anforderungen jedoch weiter verschärfen. Die erhöhten Sicherheiten, die eine Bank liefern muss, gibt Sie in Form von Zinserhöhungen von höheren Sicherheitsanforderungen für den Kunden in Form von Eigenkapitaleinsatz weiter.
ESG wird politisch immer wichtiger:
Der CO2-Preis soll Anfang Januar 2023 hälftig zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt werden. Grundlage dessen ist ein 10 Stufen-Modell, das die Aufteilung der CO2-Kosten anhand der Emissionen des Gebäudes bestimmt. Zudem wird das Thema der energetischen Sanierung immer präsenter. Förderprogramme der KfW sollen Hauseigentümer unterstützen.
Inflation:
Die Inflation betrug im März und April 2022 über 7%. Zuletzt war dies im Jahresdurchschnitt 1951 der Fall. Ein Grund dafür sind primär die gestiegenen Energiekosten, die sich auf nahezu alle Bereiche in der Wertschöpfungskette auswirken.
Gestiegene Herstellungskosten im Neubau:
Die gestiegenen Kosten für den Neubau von Immobilien liegen prozentual weit über der normalen Inflationsrate. Experten gehen hier je nach Bereich teils von 10-30% im Durchschnitt aus. Hinzu kommt die Nicht-Verfügbarkeit von Rohstoffen am Weltmarkt und die damit einhergehende Teuerung.
Geopolitische Unsicherheiten durch den Ukraine-Russland-Krieg:
In den letzten Monaten sind durch den Ukraine-Russland-Krieg weitere Unsicherheiten aufgetreten.Gerade den Immobilien-Markt beschäftigt dies sehr, da fast jeder zweite Wohnung in Deutschland mit Erdgas beheizt wird.
Zusammenfassung:
Aktuell kann man die Situation am Immobilien-Markt als “Cocktail” mit verschiedensten Zutaten beschreiben. Wie der Cocktail letzten Endes schmeckt, hängt jedoch davon ab, wie genau man sich mit den Zutaten auseinandersetzt, um ein klares Bild zu behalten.
2. Worauf Sie beim Thema Immobilien-Investment wirklich achten sollten und worauf es weniger ankommt.
“Bei einem Cocktail geht es nicht nur darum welche Zutaten hineinkommen, sondern auch in welchem Verhältnis sie gemixt werden.”
Wenn man den Vergleich auf den Immobilien-Markt überträgt, dann stellt man schnell fest, dass die Erhöhung der Bauzinsen ca. 80% des Cocktails ausmachen und die anderen Zutaten nur ca. 20%. Das soll nicht bedeuten, dass die anderen Faktoren völlig außer Acht gelassen werden können. Sie haben in einer rein ökonomischen Betrachtung jedoch deutlich weniger Gewicht.
3. Wie die einzelnen Parameter miteinander verwoben sind und Sie das Spinnennetz besser verstehen.
Die gestiegenen Bauzinsen werden derzeit von vielen Experten als das Resultat der derzeit vorherrschenden Ereignisse gesehen. Um es stark vereinfacht darzustellen: Die Corona-Krise oder auch der Krieg zwischen Russland und der Ukraine haben die internationalen Lieferketten sowie die Verfügbarkeit von Gütern stark beeinflusst. Produkte, die wir mehr oder weniger täglich konsumieren, sind in diesem Zuge teurer geworden (Inflation). Die EZB als Währungshüter versucht daher gegen die Erhöhung der Inflation vorzugehen, indem Sie die Anleihenkäufe stoppt und den Leitzins erhöht. Auch, wenn die langfristigen Bauzinsen nicht 1 zu 1 an den Leitzins gekoppelt sind, so preisen Banken in Ihren Berechnungen für die aktuellen Bauzinsen, die Erwartung der zukünftigen Entwicklung mit ein.
Auch daher ist der Anstieg der Bauzinsen in den letzten Monaten so exponentiell verlaufen.
4. Aus der Praxis: 5 Entwicklungen, die wir derzeit auf dem Immobilien-Markt beobachten
- Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage hat sich geändert. Die Anzahl der Immobilien-Angebote auf Portalen, wie bspw. ImmoScout24 steigt, während die Nachfrage im gleichen Zuge deutlich sinkt.
- Die Ausgangspreise bei neuen Immobilien-Angeboten sinken in einigen Segmenten tendenziell leicht. Wir sehen immer häufiger neue Immobilienangebote, die zu dem entsprechenden Quadratmeterpreis noch vor Monaten nicht so günstig eingestellt worden wären.
- Wir erleben eine gestiegene Vermarktungszeit bei Immobilien, die schon länger online stehen. Während es Zeiten gab, in denen Immobilien häufig bereits nach einer Stunde wieder offline genommen worden sind, weil der Makler mit Anfragen überhäuft wurde, stehen neue Immobilien mehrere Wochen und Monate.
- Es gibt vermehrt Preiskorrekturen bei Immobilien, die schon länger online stehen. Die Geduld der Makler und Verkäufer ist derzeit nicht groß. Aus Angst, dass die Preise weiter fallen, wird sehr schnell eine Preiskorrektur nach unten vorgenommen, wenn sich die Immobilie nicht schnell verkauft.
- Preisverhandlungen mit Maklern sind bei einigen Inseraten wieder möglich. Die Makler führen zudem gehäuft Revisionsgespräche mit den Verkäufern, da sie Ihre Werteinschätzung vor Monaten nach unten korrigieren müssen.
5. Handlungsempfehlung: Was Käufer am Immobilien-Markt derzeit tun können
Aktuell werden wir sehr oft zu unserer Einschätzung und Handlungsempfehlungen gefragt. Zunächst muss man bei Antwort zwischen dem Käufer, der zur Selbstnutzung kauft und dem Käufer, der als Investment kauft, deutlich unterscheiden.
Eine Immobilie zur Selbstnutzung zu erwerben ist keine rationale Investment-Entscheidung, sondern eine emotionale Konsumentscheidung. Die Nachfrage nach schönen Wohnungen und Häusern zum Eigennutz existiert daher fast immer – egal, ob die Bauzinsen hoch oder niedrig sind. Aktuell stellt sich dann eher die Frage, ob das Eigenkapital für das große Einfamilienhaus mit Pool in Bestlage in einer A-Stadt reicht oder ob es doch nur für etwas kleineres reicht.
Anders sieht es beim Kauf als Investment aus. Wenn die Bauzinsen derzeit zwischen 3% und 4% liegen, Sie mindestens 1-2% Tilgung zahlen müssen und Sie die kalkulatorische Instandhaltung realistisch berechnen, dann merken Sie schnell, dass die monatliche Rechnung für eine Immobilie, die eine Bruttomietrendite von 3-4% aufweist, im roten Bereich ist (vorausgesetzt Sie setzen nicht nennenswertes Eigenkapital ein). Eine Immobilie mit 5% oder mehr Bruttomietrendite in einem vernünftigen Zustand und in vernünftiger Lage, müssen Sie jedoch auch erst einmal finden.
Vom Markt gedrängt werden daher Immobilien-Käufer, die kein Eigenkapital besitzen. Die Bank wird in der Praxis die monatliche Rechnung als zu schlecht einstufen, als dass sie eine Finanzierung gewährt. Daher wird es immer wichtiger werden Eigenkapital bei entsprechenden Immobilien-Finanzierungen einzusetzen, damit die monatliche Rechnung gesund und nachhaltig ist.
Derzeit sind wir und unsere Mandanten bei bestimmten Suchprofilen bei neuen Immobilien-Käufen sehr zurückhaltend, da sich nahezu alle Immobilien-Angebote, die wir prüfen, mit nur wenig Eigenkapitaleinsatz nicht rechnen – selbst, wenn sie attraktiver als der Durchschnitt sind. Wir beobachten und analysieren daher den markt derzeit sehr genau, optimieren Immobilien, die wir oder Mandanten bereits im Bestand haben und bereiten uns vor für die Phase, in der Immobilien vermeintlich wieder attraktiver werden könnten. Für passende und lohnenswerte Immobilien-Investitionen ist derzeit ein nennenswerter Eigenkapitaleinsatz vonnöten. Auch wenn kein Experte die zukünftigen Entwicklungen sicher und zielgenau vorhersagen kann, so glauben wir tendenziell an bessere Einkaufschancen im Winter.
Je nach persönlicher Ausgangslage: Manchmal ist es daher besser, Nichts zu tun und den Fokus auf andere Dinge zu setzen, anstatt aktionistisch und blind Investments zu tätigen.
Sollte unsere Markteinschätzung weitere Fragen bei Ihnen aufgeworfen haben, so können Sie uns gerne kontaktieren. Wir freuen uns!
Ihr Ansprechpartner
Niclas Ott, Geschäftsführer
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