12 Schritte zum erfolgreichen Immobilien Investment
Wie die Kunden von PREIV nachhaltig Immobilienvermögen aufbauen & sichern
von Sebastian Sauer
Basierend auf der Anregung eines Kunden, bei dem wir den kontinuierlichen Aufbau eines größeren Immobilien Portfolios im Westen Deutschlands betreuen, möchten wir Ihnen heute den Prozess erläutern, den ein investmentwilliger Kunde mit uns gemeinsam durchläuft.
“Aus schwierig mach einfach” – Die Investmentberatung & Transaktionsbegleitung der PREIV Immobilien GmbH auf das Wesentliche reduziert.
Der Prozess eines Immobilienkaufs ist sehr komplex. Er besteht aus vielen kleinteiligen Schritten, die mit höchster Sorgfalt und Akribie Stück für Stück gegangen werden müssen. Insbesondere bei Investments im sechs- oder siebenstelligen Bereich ist ein strukturierter und professioneller Ablauf sehr wichtig.
Mit diesem Vorgehen können wir als Unternehmen gewährleisten, dass unsere Kunden zum einen mit höchster Qualität beraten & begleitet werden und dass das Immobilien- Investment auch den gewünschten finanziellen Mehrwert bietet.
Der zu 80% standardisierte Transaktionsbegleitungsprozess wurde von unserem Team in den letzten 2 Jahren erarbeitet und basiert auf über 10 Jahren Praxiserfahrung als professioneller Immobilien-Investor. Durch die intensive Zusammenarbeit mit unseren Kunden lernen wir auch heute noch dazu und verbessern den Prozess kontinuierlich.
Wie sieht eine Immobilien Transaktionsbegleitung mit PREIV genau aus?
Vorab: Bevor wir mit einem Kunden die Zusammenarbeit beginnen, gilt es vorab herauszufinden, ob diese überhaupt Sinn ergibt. Dies gilt sowohl für den Kunden als auch für uns als Unternehmen. Viele unterschiedliche Parameter sind dafür verantwortlich, dass eine Zusammenarbeit in einigen Fällen auch keinen Sinn ergeben kann. Aus diesem Grund müssen wir auch öfters Vorhaben und Kunden, die an uns herantreten, ablehnen.
Diese 12 Schritte sind die Eckpfeiler, die ein Kunde bei uns durchläuft:
- Ob eine Zusammenarbeit Sinn ergibt, erörtern wir in ersten gemeinsamen Gesprächen. Dabei sind 3 Komponenten sehr wichtig:
Die persönliche Situation, das Vorhaben und die damit verbundenen Ziele sowie die finanzielle Situation. Letzteres wird durch eine Banken-Selbstauskunft intensiv geprüft und es erfolgt ein Abgleich zwischen allen 3 Komponenten.
Wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, geben wir dem Kunden grünes Licht und es liegt an ihm, sich für eine Zusammenarbeit zu entscheiden.Wenn wir merken, dass aufgrund der fehlenden Bonität, eines nicht realistischen Vorhabens oder auch fehlender Umsetzbarkeit eine Zusammenarbeit keinen Sinn ergeben würde, dann müssen wir die Anfrage ablehnen.
Eine Zusammenarbeit würde in diesem Fall dem Kunden keinen Mehrwert bieten, da wir seine Erwartungen nicht erfüllen könnten.
In den ersten Gesprächen ist es wichtig, offen und transparent den Dialog zu suchen. Nur dann finden sich Lösungen.
In den meisten Fällen kauft der Kunde eine Immobilie zumindest zu großen Teilen mit Geld, das er gar nicht besitzt, da ein Darlehen der Bank zur Finanzierung der Immobilie genutzt wird. Daher macht es aus unserer Sicht auch keinen Sinn, den Kunden in den ersten Gesprächen zu einer Zusammenarbeit zu bewegen, wenn er später im Prozess durch die fehlende eigene Überzeugung den Notarvertrag nicht unterschreiben würde.
- Sollte die Zusammenarbeit sowohl auf Kundenseite als auch auf unserer Seite passen, bekommt der Kunde unser Willkommenspaket zugesendet. Dieses enthält standardmäßig unser physisches Beratungsbuch, das wir über die letzten 2 Jahre entwickelt haben.
Unsere Kunden können sich so zum Thema Immobilien-Investment einlesen und erhalten komprimiert und mit einem roten Faden die entscheidenden Informationen zum Thema Immobilien-Investment. Sie lernen zu verstehen, worauf es wirklich ankommt, wie der Prozess funktioniert und welche Dinge es zu beachten gibt.
Das Beratungsbuch gibt unseren Kunden ein besseres Verständnis für das Thema Immobilien-Investment und verbessert die Entscheidungsgrundlage.
Zum anderen erhält der Kunde eine Dokumentenmappe für alle notwendigen Unterlagen hinsichtlich seines Immobilien-Investments. Ein Notizbuch ist ebenfalls dabei.
Als i-Tüpfelchen erhält der Kunde bei uns immer ein individuelles Willkommensgeschenk.
- Gemeinsam mit dem Kunden vereinbaren wir nun ein erstes Gespräch zur gemeinsamen Erarbeitung des Ankaufsprofils.
Als Investmentberater möchten wir alle notwenigen Präferenzen des Kunden hinsichtlich Lage, Zustand, Art der Immobilie oder auch des finanziellen Rahmens zusammentragen.
Der weitere Verlauf dieses Gespräches hängt dann sehr stark von der Situation und dem Wissensstand des Kunden ab. Daher dauert das Gespräch auch immer unterschiedlich lange und thematisiert verschiedenste Teilbereiche eines Immobilien-Investments. Alle aufkommenden Fragen werden in der persönlichen 1 zu 1 Beratung kompetent & umfangreich beantwortet, Unsicherheiten beseitigt und viele neue Erkenntnisse generiert.
- Im Hintergrund sind wir im ständigen Austausch mit der Bank. Wir stellen den Kunden mit allen Kennzahlen und seinem Vorhaben ausführlich und professionell vor und erhalten im Bestfall eine unverbindliche Finanzierungsbestätigung, die von der Bonität und dem Vorhaben des Kunden abhängt.
Dadurch, dass wir bereits vorher die Kunden und deren Vorhaben gefiltert haben, ist es sehr wahrscheinlich, dass wir auch unkompliziert und schnell eine unverbindliche Finanzierungsbestätigung von der Bank erhalten.
- Gemeinsam mit dem Kunden vereinbaren wir ein weiteres Gespräch zur Finalisierung des Ankaufsprofils. Wir tragen alle Informationen vom Kunden, von uns und von der Bank zusammen und gehen in die gemeinsame Überprüfung aller Parameter.
Auch in diesem persönlichen 1 zu 1 Gespräch werden wieder viele individuelle Fragen beantwortet und die Entscheidungsgrundlage weiter verbessert.
Der Kunde gibt nach finaler Überprüfung sein „Go“ und wir können uns auf Basis dieser Kriterien auf die Analyse und Akquise am Markt begeben.
Insgesamt sind dies nur ca. 10% des gesamten Prozesses aus der PREIV-Sicht. Der Kunde ist an dieser Stelle hingegen schon 80% des Weges gegangen.
Die Vorbereitung auf das Immobilien-Investment ist immer sehr ausführlich und uns persönlich sehr wichtig. Wir möchten unsere Kunden bestmöglich vorbereiten, sodass bei einem passenden Angebot auch eine schnelle und verbindliche Entscheidung getroffen werden kann.
- Für uns beginnt nun der intensivste Arbeitsschritt (ca. 80% des gesamten Prozesses). Mit unserem Team begeben wir uns auf Basis des ausgearbeiteten Ankaufsprofils für den Kunden auf die Analyse und Akquise am Immobilien-Markt.
Dabei kann der Kunde selbst vorab entscheiden, wie intensiv er in diesen Prozess mit eingebunden werden möchte und wie oft er ein Update erhalten möchte.
Unser Netzwerk und unsere Partner, wie bspw. Makler, Banken, Verwalter, Nachlassabwickler etc. bekommen ein neues Ankaufsprofil mitgeteilt. Gleichzeitig beginnen wir mit dem Analysieren von allen Online-Immobilien-Plattformen und vielen weiteren Online-Quellen.
Täglich werden so mehr als 100 Immobilienangebote von unserem Team analysiert. Eine erste Indikation passiert oft nur Minuten, nachdem ein Objekt an uns offline oder auch online an uns herangetragen wird.
- Die Due Diligence der Immobilienangebote ist in einen trichterförmigen Prozess gegliedert. Von der groben Überprüfung über die genauere Prüfung bis hin zur Detailprüfung.
Durch unsere jahrelange Marktkenntnis unseres Teams sowie der ständigen Beobachtung der dynamischen Preisentwicklung erkennen wir sofort, ob ein Angebot potenziell attraktiv sein kann oder nicht. In der Folge gleichen wir die potenzielle Immobilie mit den Ankaufsprofilen unserer Kunden ab.
Klassifizieren wir die Immobilie als „interessant“ nehmen wir sofort Kontakt zum Verkäufer auf. Wenn wir die Immobilie als „vielleicht interessant“ einstufen, nehmen wir ebenfalls Kontakt zum Verkäufer auf, jedoch nicht in der gleichen Intensität. Wird die Immobilie als „weniger Interessant“ eingestuft, wird sie sofort verworfen und die nächste Immobilie beginnt diesen Prüfungsprozess.
- Ist der Kontakt zum Verkäufer erfolgreich, finden im nächsten Schritt Besichtigungstermine, die Due Diligence aller Unterlagen, genauere Finanzanalysen und die steuerliche und rechtliche Überprüfung statt.
An welcher Stelle der Kunde hierbei eingeweiht und mit eingebunden wird, hängt vom Kunden selbst, der Situation und der Immobilie ab, sodass dies immer unterschiedlich sein kann. - Parallel finden auch wieder Gespräche mit der Bank statt, die über die Eckdaten der Immobilie ausführlich informiert wird.
Im Folgenden beginnt dann die „Sicherungsphase“ der Immobilie. Gerade in dem bestehenden kompetitiven Verkäufermarkt im Jahr 2021 kommt es oft vor, dass man 5 Mal eine Immobilie besichtigt, kaufen möchte, aber den Zuschlag nicht erhält.
Dies kann vielerlei Gründe haben. Zudem kann es vorkommen, dass ein anderer Käufer umgehend einen viel höheren Kaufpreis bietet. All dies sind Risiken, die den Zuschlag gefährden. So kommt es auch oft vor, dass wir als Team sehr viel Zeit investiert haben und trotzdem nicht den Zuschlag erhalten haben.
Durch unser professionelles Vorgehen am Markt wissen wir jedoch, wie wir die Wahrscheinlichkeit signifikant erhöhen, dass wir den Zuschlag für unsere Kunden auch bekommen.
- Im Bestfall gibt auch die Verkäuferseite das „Ja“ und es wird ein gemeinsamer Termin für die Unterschrift des Notarvertrages vereinbart.
Der Entwurf des Kaufvertrages wird vorher von uns auf alle Parameter geprüft und rechtlich sicher gestaltet sowie steuerlich optimiert. - In der Regel wird vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages beim Notar noch der Darlehensvertrag mit der zu finanzieren Bank unterschrieben.
Alle Parameter hinsichtlich der Finanzierung gehen wir mit unserem Kunden ebenfalls ausführlich durch und geben strategische Hinweise und Tipps, die eine sehr gute Finanzierung ausmachen. - Wenn der Notarvertag unterschrieben ist, begleiten wir unsere Kunden auch beim Übergang des Hauses, sodass alle vertraglichen und prozesstechnischen Schritte sicher und schnell abgewickelt werden können.
Bei Bedarf leiten wir an Handwerker, Verwalter etc. aus unserem Netzwerk weiter, um den Einstieg in das Vermieter-Dasein noch einfacher zu gestalten.
Wir hoffen, dass Ihnen die obigen 12 Schritte noch einmal einen besseren Einblick über unsere tägliche Arbeit mit unseren Kunden gegeben hat.
Zum Schluss:
- Auch Sie möchten die 12 Schritte und mit uns gemeinsam gehen?
- Sie interessieren sich für das Thema Immobilien-Investment?
- Sie spielen schon länger mit dem Gedanken in Immobilien zu investieren?
- Oder Sie haben ein konkretes Anliegen zum Thema Immobilien-Investment?
➜ Dann vereinbaren Sie gerne ein kostenloses Beratungsgespräch mit unserem Investoren-Team und wir finden gemeinsam heraus, an welchem Punkt Sie beim Thema Immobilien-Investment genau stehen und wie wir Sie bei Ihrem Vorhaben unterstützen können.
Ihr PREIV-Immobilien-Investment Team
