Warum Rendite nicht gleich Rendite ist
– Der Denkfehler vieler Immobilien Investoren –
von Niclas Ott
McMakler hat vor 2 Wochen eine Auswertung inserierter Kauf- und Mietangebote für Wohnungen (Bestands- und Neubauten) verschiedener Immobilienportale für die vergangenen 12 Monate herausgegeben.
Die Presse zitiert die Auswertung mit: “Wo Investments besonders rentabel sind” (vgl. Wirtschaftswoche oder Haufe)
Immer wieder wird bspw. Chemnitz als attraktiver Investment-Standort genannt. Die Städte Frankfurt, Köln oder auch Düsseldorf werden aus Rendite-Gesichtspunkten als unattraktiv bezeichnet.
-> Die logische Frage: Warum investiert dann nicht jeder Investor in Chemnitz?
Aus folgendem Grund (In öffentlichen Erhebungen, Auswertungen, Statistiken oder Rendite-Tabellen wird dies kaum thematisiert):
1. Instandhaltung: Ob Sie an einem sehr guten Standort für 12 Euro pro Quadratmeter vermieten oder an einem schlechteren Standort für 6 Euro pro Quadratmeter vermieten: Eine zukünftige Badsanierung müssen Sie an beiden Standorten irgendwann durchführen. Und diese ist an einem sehr guten Standort nicht doppelt so teuer…
2. Leerstand: Die attraktive Rendite auf dem Papier, werden Sie nur dann realisieren, wenn Sie auch eine Vollvermietung vorweisen können. An schlechteren Standorten ist dies nicht immer der Fall.
3. Eigener Aufwand: An einem sehr guten Standort haben Sie tendenziell bessere Mieter und weniger Aufwand als an einem eher schlechteren Standort. Zudem geht der Mieter in der Regel besser mit Ihrem Eigentum um.
3. Angebot vs. Nachfrage: Während Sie an einem sehr guten Standort 50 Anfragen auf Ihr Mietinserat erhalten und der Mieter eine Renovierung gerne auch selbst übernimmt, so werden Sie an einem schlechteren Standort tendenziell eine TOP-Wohnung zur Verfügung stellen müssen, damit Sie überhaupt angemietet wird.
5. Wertstabilität: Ein sehr guter Standort bleibt in der Regel auch ein sehr guter Standort, auch wenn die Welt sich um 180° dreht. Dies ist an einem vakanten Standort nicht immer gegeben. Dort kann die Insolvenz oder der Wegzug eines größeren Unternehmens gravierende Folgen haben.
Fazit: Sowohl der sehr gute Standort als auch der schlechtere Standort haben Ihre Vor-und Nachteile. Die pauschale Antwort “A ist besser als B” oder umgekehrt, trifft in diesem Fall nicht zu.
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